物业服务合同纠纷的法律规定

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01

物业服务企业未及时消除小区安全隐患致业主财产损害后，应承担违约责任，对业主损失进行赔偿—陈某豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案。

案例要旨

物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以负责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

02

在没有约定的情况下，共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属全体业主所有，物业服务企业享有一定比例的收益—无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案。

案例要旨

根据《中华人民共和国物权法》第七十二条（现为《民法典》第条）的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

03

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力—杭州钱塘物业管理有限公司诉王某凤物业服务合同纠纷案。

案例要旨

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

04

物业交接是物业服务合同的附随义务—厦门海沧大永固大厦业主委员会与厦门海投物业公司物业服务案。

案例要旨

物业交接是物业公司在物业服务合同终止后必须承担的义务，该义务实际上即法律所规定的“附随合同义务”，物业公司为履行该义务给业主造成损害的，应承担赔偿责任。前期物业管理中，业主委员会未备案成立前，物业公司在物业服务合同终止仍应当履行交接义务，此时，其应当将物业管理移交给委托人即开发商。

05

物业服务合同终止后，就公共维修基金的档案资料返还而言，业委会具有诉讼主体资格—厦门市怡和大厦业主委员会诉厦门海谊楼宇经营管理有限公司物业服务合同案。

案例要旨

业委会在维护全体业主的利益时，可以代表全体业主管理和接收公维金的档案资料，且由于公维金的档案资料所有权属于全体业主，而业委会收回这些档案资料是维护业主的权利，也是全体业主行使权利的表现，另，在物业管理服务合同终止时，将这些档案资料移交给业委会代管，也有利于在聘请新物业管理公司时将这些资料移交给新物业管理公司代管。因此，业委会应有诉讼主体资格。

06

物业服务企业基于物业服务合同对小区业主共有的停车位进行管理的，不因管理行为当然获得收取停车费的权利—海安天宝物业有限公司诉徐某术、袁某丽物业服务合同纠纷案。

案例要旨

商品房小区地面停车位，不论是规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，开发商与业主没有特别约定，又不能办理专有产权登记，根据物权法第七十四条第三款（现为《民法典》第条）规定，应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。

07

业主大会未成立情况下，物业服务企业未与业主协商单方申请备案调整的物业费价格标准对业主没有约束力—曲靖佳恒物业服务有限公司诉王某敏、陈某物业服务合同纠纷案。

案例要旨

业主并不直接参与前期物业合同的订立，根据《物业管理条例》第二十五条的规定，房屋买卖合同应当包含前期物业合同内容，前期物业合同因此转化为买卖合同对业主产生效力。同时，基于物业服务的公共性，业主通常在事实上接受了物业服务，在纠纷发生前，业主可能实际交纳了物业费，可视为业主以其行为认可了与物业服务企业间的合同关系。物业费价格的调整属于对合同内容的变更，任何一方需变更合同内容，均需与合同相对方协商达成一致才可。在业主大会未成立情况下，物业服务企业未与业主进行协商，单方申请备案调整的物业费价格标准对业主没有约束力。

08

业主驾驶车辆多次不按规定停放且不听合理劝导，又拒绝签署遵守管理公约承诺的，物业有权依据管理公约对违停车辆实施管理，并将其车辆自动识别信息删除的—周某等诉物业公司物业服务合同纠纷案。

案例要旨

物业公司为解决因车多位少引发的停车纠纷，在结合业主建议以及相关部门调处意见的基础上，制定了车辆管理公约，并经意见征集，获得三分之二以上的业主赞成的，该车辆管理公约对小区业主均具有约束力。业主驾驶的车辆多次不按规定停放且不听合理文明劝导，又拒绝签署遵守管理公约的承诺书，为确保小区消防安全，物业依据管理公约对违停车辆实施管理，并将其车辆自动识别信息删除的，并无明显不当。业主要求小区恢复其车辆自由出入小区的权利的，人民法院不予支持。

09

物业费的支付不以实体房屋的存在为必要条件—某物业服务有限公司诉张某物业服务合同纠纷案。

案例要旨

分析原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人是否仍负有交纳物业费的义务问题，应从三个方面进行考量，一是实际不存在房屋是否影响登记权利人的业主资格;二是物业服务企业与业主之间的物业服务合同在相关期间是否存在;三是物业服务企业是否依约完成物业服务内容。案涉原房屋土地上虽不存在房屋实体，但张某买房时对此明知并登记为权利人，该责任不在物业服务企业，且物业对业主的服务义务并不因房屋不存在而消失。物业费的减低以服务存在瑕疵为前提，物业公司已适当履行了物业服务义务，张某作为业主理应支付相应物业费，不存在房屋实体不能构成免除业主交纳物业费义务的理由。

10

物业公司在“选择性欠费诉讼”胜诉之后，法院对物业公司提起的群体性欠费诉讼案件，如何正确适用“同案同判”的裁判规则—广州市科泉物业管理有限公司诉刘某军、李某玲物业服务合同纠纷案。

案例要旨

虽然“同案同判”要求司法裁决在坚持整体性观念的前提下保持裁决的横向平衡和纵向延续，但每件案件均应“以事实为依据、以法律为准绳”作为司法裁决的基本尺度，力求实现司法公正。由于物业公司前后诉讼具体情况不尽相同，因此，在个案的审理中，不应完全拘束于已经生效的判决，要准确分析个案的具体情况，以解决问题，化解矛盾为主要目标，确保个案审理具备良好的法律效果和社会效果。