200元新修订杭州市物业管理条

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都市快报讯小区乱停车管不了、经营性收入不公开、物业服务不好就是不退出……

“小物业”牵动“大民生”，物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感和安全感。

7月30日，新修订的《杭州市物业管理条例》（为区分现行条例，下称“新《条例》”）经省十三届人大常委会第三十次会议批准，年3月1日起正式实施。

我们梳理修订前后的十五大变化，一起看看如何影响我们的社区生活。

变化一：物业管理纳入基层社会治理体系

物业管理过去比较侧重行业管理，与基层治理体系融合不够，现行条例对基层治理规定也较为原则。

本次修订后，将物业管理活动纳入基层社会治理体系,坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局。

同时规定建立人民调解、行政调解等纠纷调处、化解机制。

变化二：明确了业主的权利和义务

现行《条例》对业主权利和义务规定比较简略。新《条例》根据上位法的规定，明确了业主在物业管理活动中,依法享有“提议召开业主大会会议”等十项权利，按规定承担“交纳物业费”、履行“垃圾分类”规定等七项义务。

变化三：业主投票方式电子化

新《条例》增加规定“业主投票一般应当采用电子方式，但是业主要求提供纸质方式的,业主委员会应当提供”。

市房产主管部门应当建立业主电子投票系统,并免费提供给业主投票使用。投票期限不少于五日且不超过六十日。

变化四：业委会成员要热心公益事业

现行《条例》要求业委会成员是小区业主，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。

新《条例》则新增业主委员会成员、候补成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力且具有完全民事行为能力的业主担任。

同时业主可以在业主大会议事规则中约定，业主委员会成员、候补成员还应当“未恶意拖欠物业费”“本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职”。

变化五：业委会信息公开间隔缩短

现实中因物业管理信息公开不充分引发的矛盾纠纷较多。针对业委会信息公开，之前规定应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况。

新《条例》规定，业委会要每半年度公开共有收入筹集、使用的详细情况;每半年度公开使用业主大会、业主委员会印章情况。

同时公开业主委员会成员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式。

变化六：共有收入要定期审计向业主公布

即共有部分经营产生的收入，扣除合理成本之后的收入，属于业主共有。

共有收入委托物业或业委会管理的，都要开设专门账户，并定期公开收支情况。

业主委员要定期委托专业机构对共有收入的收支情况进行审计,并向全体业主公布。

共有收入的用途，主要是补充物业专项维修资金,也可根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造或者物业管理等。

变化七：业委会要建立财务管理制度

现实生活中，因共有收入管理账目管理混乱引发的矛盾经常发生。本次修订明确规定，共有收入和业主大会、业主委员会运行经费，要按照会计准则建立账簿。

业委会要按照《会计档案管理办法》的规定妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。

变化八：建立物业管理委员会制度

物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。

委员会职责主要是：负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会，以及在尚未成立业委会的小区，临时代为履行业主委员会的职责。

变化九：物业不得强制人脸识别

新《条例》规定物业服务人不得强制业主、非业主使用人通过提供人脸、指纹等生物信息方式进入物业管理区域或者使用共有部分。

不得泄露业主、非业主使用人个人信息，不得强制业主、非业主使用人购买其提供或者指定的商品或者服务等。

物业服务人应当通过物业管理信息网络系统或者其他约定方式，听取业主、非业主使用人的意见和建议，公开投诉电话等投诉方式，及时接受业主、非业主使用人投诉。

变化十：物业不得采取停电停水方式催交物业费

物业服务人拟定收费标准调整方案,包括调整范围和理由,要提交业主大会决定。

业主不得以未接受或者无需接受物业服务为由，拒绝支付物业费。业主不支付物业费的,物业可以催告限期支付，合理期限届满仍不支付的,可以提起诉讼或者申请仲裁。

同时，物业不得采取停止供电、供水、供气、供热等方式催交物业费。

变化十一：物业到期不能以各种理由拒绝离开

新《条例》规定，物业服务合同终止且业主大会选聘新的物业服务人，或者决定自行管理的,原物业应当自终止之日起十五日内退出，并向业主委员会、决定自行管理的业主移交共有部分和物业管理档案资料、物业承接查验资料等。

原物业服务人不得以业主欠交物业费、其他纠纷未解决、阶段工作未完成、物业服务合同未履行完毕等理由拒绝退出。

同时，业主不得以原物业服务人已退出本物业管理区域为由，拒绝支付相应的物业费。

变化十二：水电燃气有线电视等要服务到最终用户

现实生活中，有的小区水电、燃气、通信、有线电视等，只接到小区，没有入户，于是这笔费用由物业代收，引发诸多纠纷。

新《条例》规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位要服务到最终用户,并向最终用户收取费用。

专业单位不得强制物业代收费用,不得因物业服务人拒绝代收费用，而停止向最终用户提供服务。

物业接受专业单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费、周转金、保证金等费用。

变化十三：新增规范垃圾分类、不得高空抛物、禁止电动车违规充电

物业使用过程中的禁止行为，除之前规定的不能违法拆改、变动称重结构、私自占用公共部分外，新增不得“违法饲养动物或者不履行饲养人义务”、不得“违反垃圾分类管理规定”、不得“高空抛物”、不得“违法给电动车充电”等最新社会生活内容。

同时新增规定业主（之前只针对物业服务人）发现这些禁止行为，有权投诉、举报。

变化十四：专项维修金申请开通“绿色通道”

现行《条例》仅规定电梯、消防等涉及公共安全的维修项目可以按照简易程序申请使用维修资金。

新《条例》扩大了简易程序适用范围，增加了外立面脱落，屋面、外墙渗漏，排水设施严重堵塞或损坏，围墙、道路坍塌等危及小区公共安全或严重影响业主正常居住使用的紧急事项。

同时明确，经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后,可按照简易流程申请使用物业专项维修资金。

变化十五：处罚范围和力度加大

小区物业管理过程中纠纷不断，一个非常重要的原因是：现行《条例》以及相关法律法规，对街道（社区）、物业服务人、业委会以及业主没有约束力，或约束力不够，形不成威慑力。

新《条例》对各方法律责任作出规定，很多处罚规定是新增的，部分违法行为也提高了处罚幅度。

针对建设单位：未按照规定交存首次业主大会会议筹备经费的，处罚金额从原来的五千元，提高到应交经费的一倍以上三倍以下。

未按照规定移交有关图纸资料和查验新建物业共有部分的，处五万元以上十万元以下罚款。

针对物业服务人：以业主拖欠物业费为由,实施停止供水、供电、供气、供热等行为的,处一万元以上五万元以下罚款。

无正当理由拒绝退出的，处十万元以上三十万元以下罚款。

未按照规定开设共有收入专门账户的,处一万元以上三万元以下罚款。

针对业委会：业主委员会成员拒不移交其保管的资料、财物,逾期不改正的,处五百元以下罚款。

针对业主：违反消防安全管理规定为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电的,由消防救援机构责令改正，处五十元以上二百元以下罚款。