广州物业管理条例明年1月1日起施行

南都讯自年开始酝酿的《广州市物业管理条例》(以下简称《条例》)，历经四年终获通过，将于年1月1日起生效施行。12月28日，广州市人大常委会召开新闻发布会，对条例进行详细解读。市人大常委会法制工委主任邓成明称，该条例是广州立法史上难度最大、成本最高、历时最长的法规。“由于物业管理跟每一个市民的生活密切相关，其中涉及到业主、物业服务人、基层组织，甚至政府部门等多个主体，各主体诉求不同，有些甚至是矛盾冲突，怎么来协调平衡，可以说是我们立法当中前所未有的一个难题。”

创设物管委

业委会成立前办理物管事务

广州于年开始出现业主组织，包括业主大会和业主委员会。目前，全市已成立业主组织个，但占比不足三成。也就是说，大多数小区目前尚无业主组织。

在业委会成立之前，或者当无法选举产生业委会时，物业管理事项应由谁来承担？《条例》创设了物业管理委员会制度。一方面，通过物业管理委员会推动业委会的成立；另一方面，赋予物业管理委员会组织业主共同决定物业管理事项的职能。

《条例》对物管委员会成立和解散条件、职责以及其成员构成、产生方式、议事制度等作出了明确规定。

根据条例，对于住宅物业符合法定条件的，要求街道办事处、镇人民政府应当组建物业管理委员会。物业管理委员会负责组织选举业主委员会，业主委员会产生后物业管理委员会解散，在业主委员会产生前，则由物业管理委员会根据业主大会的决议、决定，办理物业管理相关事务。

物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府、居民委员会、房屋行政主管部门、物业服务人、业主代表共同组成，业主代表人数应当超过半数。物业管理委员会成员人选需向全体业主公示。

物业管理委员会主任由街道办事处或者镇人民政府代表担任，副主任由居民委员会代表和业主代表共同担任。

业委会侵害业主权益

街镇可提议罢免

南都记者了解到，目前业委会普遍存在成立难度大、权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管缺失、违法成本较低等问题。而在对《条例》的调研、制定过程中，市民关于物业管理最突出的诉求之一就是希望通过立法破解业主大会“成立难”和“换届难”、“决策难”的问题。

针对这些诉求，《条例》明确了业主委员会的具体职责及委员的资格条件、委员产生方式、人数及任期要求、补选、备案、议事等制度，并明确业主委员会应当公开的资料和信息以及信息公开方式等。

同时，《条例》还明确业主委员会及专职工作人员的禁止行为，并对违反禁止行为规定了法律责任。以及业委会委员职务自行终止的具体情形，对业委会侵害业主合法权益的行为规定街镇可以提议罢免业委会全体委员，对业主大会、业主委员会的决定违反法律法规规定的，由街镇责令限期改正或者撤销其决定。

物业服务费预决算

每年向业主公布

《条例》调研、制定过程中，加强对物业服务企业行为的规范也是市民最突出的诉求之一。

因此，《条例》对物业服务费动态调整、收费方式、缴纳要求作细化规定。前期物业服务一般实行政府指导价，要求价格部门制定物业服务费基准价及其浮动幅度。

因物价变动、职工最低工资标准调整等原因，需要调整物业服务费标准的，要求物业服务人应当委托会计师事务所进行审计，并制定调整收费标准的方案。审计报告和调整方案向业主公示，调整方案需经业主共同表决。

《条例》还明确，无论物业收费采取包干制还是酬金制，物业服务人都应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务费的资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费资金的收支情况进行审计。

利用共有资金经营

应征得业主同意

高空抛物、渗水纠纷、违规装修、违法建设、乱丢垃圾、违规饲养动物、停车收费不规范……这些普遍存在的问题引发了诸多矛盾。

为加强对物业使用和维护的监管，《条例》明确，任何单位和个人不得擅自改变共用部位、共有设施的用途，确需改变用途的，必须经业主大会同意并依法办理相关手续。

《条例》还规定，利用共有部分进行经营活动的，应当征得业主大会、相关业主、物业服务人的同意。《条例》首次提出“业主共有资金”的概念，并规定了共有资金的来源、管理、用途、使用和公开等制度，对违反共有资金制度的行为设立了法律责任。

据了解，为落实业主共有资金制度，广州市住建局正在制定管理细则加强共有资金管理工作。细则明确共有资金管理单位制定的资金使用方案应当在业主大会同意后才能使用，同时，规定了使用方案应当明确资金使用的用途、权限、程序和相应监督措施等内容。且要求共有资金管理单位每季度向业主公开资金账户、资金筹集和支付的详细内容。

对话

物管立法难在哪里？立法过程中有哪些争议？

记者：《广州市物业管理条例》被称为“广州市立法史上成本最高、难度最大的立法”，难在哪里？在立法过程中存在的争议主要有哪些方面？

邓成明（广州市人大常委会法工委主任）：《广州市物业管理条例》是广州立法史上难度最大、成本最高、历时最长的一部法律，从年就开始酝酿。这部法规制定的难度大，主要有几方面的原因：

首先，它涉及的主体多。物业管理跟每一个市民的生活密切相关，涉及到业主、物业服务人、基层组织，甚至政府部门等等很多主体，这些主体之间各自的诉求有所不同，有些甚至是矛盾冲突。为了解决这些问题，我们让相关利益主体充分发表意见，并吸收借鉴了其他地方的一些成功经验。适逢民法典颁布，怎么样根据民法典的新要求，来构建物业法治的法律制度，我们也动员了专家进行充分论证。

第二个难点在业主自治制度方面。对于业主如何自治，我国探索了将近20年，有成功经验，也存在障碍和困惑。哪些属于自治范围、哪些属于他治范围？业主自治与社区自治又有着怎样的关系？这是实践中碰到的一个非常困扰的问题。

第三个的难题也与此相关。既然自治有它的边界，那么公权力也要适度介入。当自治与社会公共利益和社会秩序冲突时、个人权利与他人权利发生矛盾冲突时，政府就必须要出面解决。此次我们把党的领导贯彻到立法当中，这是我们制度的优势。同时也明确了政府各个部门的职责权限，特别是明确规定了镇街和居委会在物业管理服务当中的职责。

第四，现在物业管理当中出现了许多矛盾，在社会矛盾、群体事件中占相当大一部分。例如物业费调整中的利益冲突、新旧物业交接中的问题等，我们都设计了相应的制度，明确了相关各利益主体的权利与义务。

第五，在此次疫情中，广州的物业服务企业很好承担了社会责任。那么，哪些可以交由物业服务人员来承担，哪些又不应该？交给其承担以后，政府部门应该提供哪些条件？要把握这个度也是相当困难的。

记者：《条例》规定物业必须按时公开收支，但是现实情况是很多小区存在物业不按时公开收支、乱收费、随意涨价等现象。如何保证该规定能够顺利实施？

王宏伟（广州市住房城乡建设局局长）：收支主要由两部分组成，一是物业服务费，这是有标准的，相对比较清晰。二是公共收益，条例中有“共有资金”的使用规定。相关规定怎么落地呢？《条例》增加了处罚条款，对于不按时公布物业费收益、物业费预决算、费用收支情况的，要处以1万-10万元的罚款，处罚的主体是区住建部门。对物业企业不公开共有资金的情况，可以处以15万-30万元的处罚。

如何知道他们有没有公布？也有相应的监督机制。首先，作为物业监管部门，我们将指导各区各物业按规定来实施，该公布的公布，该处罚的处罚。其次，要发挥业委会和物管委员会的监督作用，通过各方监督，做到按时公布，把收支放在阳光下。

记者：现在业主委员会“成立难、决策难、换届难”以及物业服务企业的监管难，都是物业管理深层次的问题，因此引发一系列纠纷，《条例》对解决这些问题做出了哪些更加细化的规定？

张建山（广州市司法局副局长）：这些问题是我们在前期调研中群众反映比较突出的问题之一，也是《条例》起草过程中着力解决的问题之一。我们着重从以下几个方面进行了破解：

一是订立了物业管理委员会的制度，打造由街镇政府牵头，居委会、区劳务系统主管部门、物业企业以及广大业主的代表广泛参与的物业管理新模式。

二是推广使用业主决策电子投票系统，创新异议处理机制来破解业主大会的决策难。目前全市已经有很多小区实施了电子投票系统。

三是针对物业管理和服务企业监管的问题，细化了物业承接查验的条件、方式程序，资料移交和物业交接的有关要求，同时细化了物业企业在提供服务、专项服务分包、信息公开、安全防范责任等方面的要求，并进一步规范了物业费的收取和调整方面的规定。另外，也健全了物业企业在退出和交接实现程序，并通过信用管理制度来加强对物业企业的监管。

来自：南方都市报