未来几年,拥有这四个上市平台才是房企的标

澳福来白癜风保健膏 http://www.kingbaby.com.cn/gushi/12830.html

艳姐说

在经历了年、年的房企赴港上市大潮之后，01年在港交所敲锣的房企少得可怜。

一方面是规模房企多数已经完成上市，剩余中小型房企中有能力有野心闯关IPO的少之又少；另一方面在当前的市场格局之下，不少未上市房企已经无暇他顾了……

近日，又有两家房企先后向港交所递交了招股书。一家是河北房企天鸿中国，成立尚不到7年时间，今年上半年营收为1.68亿。

另一家是综合型开发商合能控股，年创立于香港，如今总部位于成都，去年的营收达到57.07亿元。中指院数据显示此前合能也能位列销售数据00强之列。

而紧跟在房企上市潮退之后，分拆物业板块的大潮今年也渐回落，与之相对应的，是多元化业务发展成熟的房企，分拆上市的标的选择越来越多。

前两年上市房企“更名潮”中，不少房企把“地产”两个字从名字中拿掉，更强调“集团”概念。这些“去地产化”的动作发展到今年，越来越成为行业主流趋势，越来越多的房企开始打造自己的“航母战斗群”：

曾经那些试水、孵化的业务板块，逐渐和地产主营业务并驾齐驱；曾经需要地产业务现金流反哺的业务，如今和主业形成良性生态；双上市平台基本成为主流房企的标配，甚至有房企手握三四个上市平台。

头部房企也纷纷在集团战略和组织架构层面适时做出调整，例如：

龙湖调整组织架构，成立地产航道，与商业、冠寓、智慧服务、塘鹅等并列为六大航道业务。

旭辉构建的“1+7生态平台”，地产主业之外有商业、物业、长租、住宅产业化、教育、养老、代建这7个多元化业务。按照林中的说法，未来这些业务成熟一个上市一个。

可以发现，头部房企在厘清自己的业务板块后，分拆资产，筹划上市是紧随其后的连贯性动作。前两年的物业上市潮就是最好的例子。

在不少业内人士看来，未来多数房企拥有4家上市平台将成为标配：主业地产公司+物管公司+企业特长领域+企业未来第二曲线。部分实力强大的巨头拥有5-7家上市平台也不是没有可能。

那么在多数房企纷纷完成了拆分物业上市的动作后，下一步房企要重点拆分的资产，又将是哪一个领域？

01房企分拆业务上市最大的动机在哪里

在回答房企拆分资产上市的问题之前，需要弄清楚一个战略性问题：母公司分拆业务板块打包上市的动机是什么？

过去我们总结起来房企拆分板块上市，总绕不开几个原因：拓宽融资渠道，增加融资平台；将旗下高增长业务获得更高估值；分散上市有利于隔离风险等等。

但如果辩证来看的话，这几个动机也有讨论的空间：

高市盈率的业务拆出去上市，低市盈率的公司势必就流了下来，此消彼长，资本市场还是会给个公允估值；

分拆上市如果能分散风险，近期爆雷的房企关联股票一同大跌的景象就难以出现，问题的关键还是在于整个公司的严格风控；

至于拓宽融资渠道的说法，对资本市场来说，相较于融资平台数量，融资平台的畅通成都和吞吐量才更重要。

对于分拆板块上市的企业来说，这背后还有一大重要动机，就是要吸引、留用和激励高管团队和特殊人才的需要。

子公司分拆后，管理层将获得更大的股权激励，能有效激发管理人员积极性。更重要的是为核心高管搭建了一个给他们拥有感和归属感的平台。

对于时下大热的房企分拆资产上市，分拆的版块集中在哪些领域？背后的动机又是如何？我们来逐一解读。

0物业上市潮后又讲出了新故事

从年至今，房企拆分物业登陆资本市场风起云涌。00年全年，就有18家物企登陆资本市场，进入01年，这股潮流愈加疯狂，01年前9月，物业管理行业上市企业总数5家，递表企业总数为6家。

但风向也正在悄然改变，从去年下半年开始，物企上市频频被市场泼冷水，不仅飙升的物业股股价出现集体回调，新上市的物业股破发也成了常态。即便上市的，也都是一些规模小，区域型的物业企业。

一时间，资本市场开始愈发挑剔，仿佛对曾经百般看好的物业股开始“审美疲劳”。更重要的是，物管企业上市门槛也被显著提高了，盈利能力成为上市企业的核心指标，一些规模较小、且经营动能不强的物企将被拒之门外。

因此，不少物企已经打起了特色牌，代表性的如中骏商管、星盛商业的商管、待上市的珠江城市服务的公建服务等。

事实上，主打“物业+商管”的企业的确赢得了当下资本市场的青睐，中骏商管、星盛商业上市首日迎来大涨，同类型的龙头华润万象生活，资本市场给出了极高的估值，宝龙商业和合景悠活，估值也显著高于行业均值。

为什么商管相较于物业股就是门好生意了？最大的原因一是其稀缺性，二是业务盈利能力强。

据统计，港股市场上以非住宅运营为主的商管企业比较少，加起来也不超过十家。而华润万象生活、宝龙商业、卓越商企、中骏商管等商管物企毛利率几乎为住宅物业毛利率的两倍，自然受到资本市场的青睐。

还有个现象值得注意，商业运营领域的代表性房企，也在逐步探索分拆资产上市的新模式。例如，新城控股和宝龙地产均在今年8月宣布分别将在新加坡和香港分拆REITs上市，迈出资产管理模式打通的重要一步。

实际上，这也是上市房企进一步分拆资产上市融资的动作，只是此次采用的是设立房地产信托投资基金（REITS）的形式，选择上市的地方是新加坡、香港。

03代建是房企的又一门好生意吗

如果说物管企业上市潮之外，还有哪个板块成为这两年上市的热门，大概要数代建了。

根据克而瑞统计显示，TOP50房企涉及代建的占整体三成左右，已经成立了专门代建公司的有5家，其中家已经上市。

前段时间完成上市的代建公司是中原建业，在地产行业下半场，房企的净利润被压缩的市场现实面前，中原建业凭借近三年净利润60%的增速，能预示着下一个开拓利润的新赛道。

地产行业的代建模式大致可以分为三类：

①以产品力为标签的规模型房企，包括做住宅代建的绿城管理和商办类代建为主的金地管理；

②以部分聚焦区域代建为主的房企，在企业深耕的区域市场份额较大，包括建业、蓝光等；

③以产品特色标签差异化见长的房企，比如以做绿建为主的朗诗、当代等。

仅从上市的两家代建公司来看，在规模上绿城管理的管理总建筑面积相对较大。00年上半年，绿城管理的在管建面达到了万平米，代建项目个数达到了68个，分别比中原建业高出了05%及47%。

那么造成房企拆分代建业务上市的驱动力又在什么地方？这还要从代建业务的行业特性说起。

①首先，代建业务是一种轻资产模式，主要提供服务，并不负责投资，或者只进行小股操盘。因此，代建公司能维持较低杠杆，不依赖外部融资来源，负债率相对较低，这也符合当下降杠杆的主流环境。

②其次，代建业务更少受到房地产市场周期的影响。如市场较好时，代建公司会有充足客户来源；而当市场下行时，中小房企也会利用代建公司的品牌与服务抵御周期性风险。

③最后，由于代建业务的轻资产特性，还能让代建业务拥有更高的利润率水平。此外由于规模经济带来成本效益，也能让代建公司能进一步提高利润率。

从这几个优势来看，房企的代建业务也的确符合资本市场的审美：风险可控，有抵御周期的能力，还有稳定的利润可赚取。

但如果从长远来看，如果未来有更多房企杀入代建业务，势必造成行业竞争性加大，行业的高增长难以为继，利润率水平也或将下滑。

尤其是龙头房企杀入战局之后，势必也会凭借其优势资源的主导能力加剧行业洗牌，形成马太效应。

04数字科技公司房企未来的第二增长曲线

如果说00年的疫情对行业产生的一大深刻变革，莫过于加速了房企数字化变革。

这两年，每到传统的“”、“双11”电商购物狂欢节，房企的参与热情越来越高了。“免费送房”、“新房五折券”等劲爆口号不时传出。

这不，今年双十一还没到，一些房企已经提前抢跑了，尤其是易居与阿里升级战略协作下的“天猫好房”，打出了“1元秒杀1平方”的钜惠活动，收割大批流量。

除了阿里，互联网大厂也纷纷携流量下场，与房企合作探索线上卖房的新模式。

和巨头合作建立平台的同时，房企也在打造自己的线上品牌。

这方面，碧桂园、招商蛇口等地产龙头早已迈出了探索的脚步，甚至收获成果。

例如，碧桂园于年将凤凰云打造为全国直营购房平台。据统计，迄今为止凤凰云已经上线近两千个项目，01年上半年，碧桂园凤凰云的平均月活超00万。目前，凤凰云可实现的能力包括线上选房、线上看房、线上认购、线上收楼等。

这方面国企也不遑多让，此前招商蛇口快速搭建了招商好房官方线上售楼处，通过数字化技术改善客户购房服务体验、提升客户购房效率，助力项目持续获得稳定、精确客户。

事实上，线上看房购房的成功模式也点燃了房企搭建线上购房平台的野心，谁如果能够抢先孵化出下一个线上购房平台，不仅能在营销领域开辟出新战场，同样也能够拆分出一个上市新标的，成为资本市场追逐的宠儿。

除了数字化在营销领域的应用，通过智能化手段提供更好的服务、发力智慧社区，也成了房企布局的重点。

例如融创、世茂、龙湖等房企发力构筑的智慧功能社区，通过AI安防来监控人被困电梯、老人摔倒等情况并迅速报警响应；上线社区APP来实现住户无感通行等功能。

为了实现这些功能的落地，这些房企往往会投入大量财力精力来研发系统、连接海量设备、设计AI算法，开发前端软件等。

这部分的投资不仅会融入其服务之中，成为其产品力的一部分，同时也是基于这些房企海量的业主资源形成的数据资产，还能以社区为依托构筑生活圈，还能假以时日，或许同样能孵化出一个上市平台。

结语：

除了上述板块之外，农业、大健康、文创等热门领域纷纷成为房企多元化发力的方向。

头部房企积极跨界，探索房地产产业链之外的行业。典型龙头房企碧桂园已取得初步成效，其研发的机器人已有超过30款投放工地测试，部分已开始量产。

可以说，在规模战争之后，房地产行业即将迎来“生态战争”，围绕地产主业上下布局寻求闭环，将成为房企下阶段发力的重要目标。

或许，未来手握4个以上上市平台，才是房企常态。

主编：张艳

责编：王亦可

本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系

必须备注“公司+职务+姓名”否则不予通过

也欢迎投稿至：