物业服务收费问题物业费纠纷的诉讼时效如何

基本案情

吴某、施某是某小区的业主，两人于年入住。年11月至今，该小区一直由A物业公司提供前期物业服务。吴某、施某未缴纳自年7月1日起的物业费、自年7月1日起的公共能耗费。年1月12日，A物业公司向吴某发出《律师函》，向吴某、施某催缴物业费及公共能耗费。吴某、施某拒收该邮件。年5月30日，A物业公司向吴某、施某发出《催款通知单》，再次催交物业费及能耗费。吴某、施某仍拒收该邮件。年3月物业公司向人民法院提起诉讼。

法院认为

一审法院认为，A物业公司为吴某、施某所在的小区提供物业服务，吴某、施某系该物业的业主，其实际接受了A物业公司提供的物业服务，故其理应向A物业公司支付物业费、公共能耗费。物业公司具有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主具有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。由于物业服务的对象系小区全体业主，物业服务具有整体性、持续性的特征，有赖于物业公司与业主间的良性互动，从而保持整个物业服务区域内正常运转。而个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，亦不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。且物业公司系经营主体，个别业主拒缴物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。故一审法院认定A物业公司有权按照合同约定的收费标准向吴某、施某收取物业费、公共能耗费。

关于吴某、施某提出的诉讼时效问题。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。物业费、公共能耗费为基于继续性合同的履行而产生的定期给付债务，各期债务均为独立债务，诉讼时效期间应当从各期债务的履行期限届满之日起算。本案中双方均确认，物业费、公共能耗费按一年或半年缴纳一次。故一审法院认定每一自然年度的物业费、公共能耗费应分别计算诉讼时效期间，即一年期满的次日起算。

A物业公司未提供证据证明其在年1月12日前曾向吴某、施某书面催交过物业费及能耗费，故物业公司主张的自年7月1日起至年12月31日止的物业费、自年7月1日起至年12月31日止的公共能耗费已超过诉讼时效期间。现有证据显示，年1月1日至年12月31日的物业费为.98元，公共能耗费为.97元，上述款项吴某、施某应予支付。

关于物业公司要求赔偿损失的诉请，因吴某、施某系主观上不认可物业公司的服务，希望通过暂时不交纳物业费的方式使得物业公司改善服务质量，并非恶意拖欠，故对物业公司的该诉请，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：

一、吴某、施某于判决生效之日起十日内支付给A物业公司物业费.98元、公共能耗费.97元，共计.95元；

二、驳回A物业公司的其他诉讼请求。

A物业公司不服，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

法律

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国民法典》第一百九十五条：

有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：

（一）权利人向义务人提出履行请求；

（二）义务人同意履行义务；

（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；

（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

1、民法典第条沿用民法总则关于民事诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业费纠纷案件同样适用三年的诉讼时效。

2、民法典第条规定了诉讼时效中断的情形，物业费纠纷同样适用。

3、民法典第条明确规定了业主具有支付物业费的义务。

解析

1、民法典第条沿用民法总则关于民事诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业费纠纷案件同样适用三年的诉讼时效。

2、民法典第条规定了诉讼时效中断的情形，物业费纠纷同样适用。

3、民法典第条明确规定了业主具有支付物业费的义务。

案例启示

根据民法典的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。物业费、公共能耗费为基于继续性合同的履行而产生的定期给付债务，各期债务均为独立债务，诉讼时效期间应当从各期债务的履行期限届满之日起算。建议物业服务企业在日常的管理工作中，注意做好物业费催收的记录留存工作，每隔1-2年对欠费业主发放纸质缴费通知书并保留凭证，以达到延长诉讼时效的作用，避免发生诉讼时效超过的诉讼风险。