威海市物业管理办法来了5月15日起施

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4月3日上午9:30，威海市新闻办举行新闻发布会，市司法局副局长于国胜，市住建局党组副书记、副局长，市住房保障中心副主任李瑞玲介绍了《威海市物业管理办法》有关情况。

《威海市物业管理办法》共50条，将于年5月15日起施行。

确立物业管理委员会制度

业主大会召开难、业主委员会成立难是业主自治管理难以发挥作用的重要原因，也是阻碍和影响物业行业发展的瓶颈。《办法》规定，对于有不具备成立业主大会条件或者多次组织仍不能成立等三种情形之一的，街道办事处、镇人民政府可组织成立物业管理委员会，代行业主委员会职责。物业管理委员会由业主、街道办事处或者镇人民政府、居民委员会委派的人员组成，人数为七人以上的单数，其中业主委员不少于百分之五十。《办法》对物业管理委员会的成立程序、职责、解散等事项也作出了规定。

设立住宅专项统筹维修资金

住宅专项维修资金使用难、发挥效益低是当前需要认真解决和寻求突破的难点问题。《办法》对如何发挥好维修资金的作用进行了探索和突破，在确保业主缴纳的维修资金属于业主的前提下，在资金管理方面，规定集中存储取得的增值收益扣除同档期银行存款基准利率后的部分作为住宅专项统筹维修资金，物业主管部门在必要时可统筹安排使用。售房单位缴纳的公有住房住宅专项维修资金，由物业主管部门管理和安排使用。在资金使用方面，针对维修资金使用表决难的问题，支持采用异议表决的方式；将群众反映较多的路面破损影响人车安全纳入应急使用，适度扩大应急使用的范围，提高资金使用效率。

细化物业服务用房标准

物业服务用房是小区实施物业管理的重要配套建筑，也是建设单位与业主争议较多的问题。《办法》对《山东省物业管理条例》规定的配置标准进行了细化，规定建设工程项目总建筑面积十万平方米以下的，按照不少于建设工程项目总建筑面积千分之五配置，最少不低于一百平方米；建设工程项目总建筑面积超过十万平方米的，十万平方米以内的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。并对物业服务用房的规划、产权、位置、条件等内容作出了规定。

加强物业管理信息化

利用信息化技术手段，进一步规范管理行为、提高管理效能是全国各地物业管理较为成功的作法。《办法》要求，市物业主管部门应当建立物业管理信息平台，宣传有关法律法规和政策规定，发布物业服务信息资讯，并在信息平台中设立电子投票系统。建立物业主管部门与不动产登记部门的信息共享机制，物业主管部门应当为买受人核查该物业项目物业服务费用、住宅专项维修资金和相关分摊费用交纳情况提供便利。这些规定顺应了信息化发展的时代要求，较好地解决了业主投票难、维修资金使用难等问题，也为下一步我市即将开展的物业服务企业信用评级、维修资金网上办理等业务奠定了基础。

规范安全保卫和应急处置工作

社区安全保卫和应急处置工作是社会治理的重要组成部分，《办法》结合疫情防控工作进行了研究论证，作出了相应规定。在安全保卫方面，规定物业服务企业应当按照规定，协助做好物业管理区域内的安全防范工作；鼓励住宅小区建设视频监控、人脸识别、车辆识别等安全防范系统，提升安全防范水平。安全防范系统数据应当向公安机关开放。在应急处置方面，规定物业服务企业应当按照当地人民政府处置突发事件作出的决定、命令，协助有关行政部门维护物业管理区域内社会秩序，落实各项应急处置措施，当地人民政府可以给予适当补贴。

对物业管理委员会制度有哪些规定？

成立：当物业管理区域有特定的三种情形之一时，街道办事处、镇人民政府可以组织成立物业管理委员会，代行业主委员会职责。该特定的三种情形就是物业管理区域不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，经街道办事处、镇人民政府两次组织后未能召开首次业主大会会议；业主大会未能选举产生业主委员会或者未能完成业主委员会换届选举，经街道办事处、镇人民政府指导在三个月内仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会。其中，对具备成立业主大会条件的，街道办事处、镇人民政府应当在物业管理委员会成立后两年内，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

退出：物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

人员组成：物业管理委员会由业主、街道办事处或者镇人民政府、居民委员会委派的人员组成，人数为七人以上的单数。物业管理委员会的业主委员不少于百分之五十，由街道办事处、镇人民政府从居民委员会推荐的业主中确定。街道办事处、镇人民政府应当将物业管理委员会的组成人员名单通过在物业管理区域内显著位置张贴公告、在物业管理信息平台发布等适当方式向全体业主公开。

职责履行：物业管理委员会设一名由物业管理委员会委员推选的执行委员，负责物业管理委员会的日常事务。需要作出与业主利益相关决定的，物业管理委员会应当集体讨论决定。办理制定和修改管理规约；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及对所得收益的分配与使用；以及法律、法规、规章以及管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项，物业管理委员会应当征求并取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。办理专项维修资金筹集和使用、建筑物及其附属设施改建和重建的事项，物业管理委员会应当征求并取得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

对物业信息公开，维护业主知情权有哪些规定？

对于物业主管部门，规定市物业主管部门要负责建设具备宣传有关法律法规和政策规定，发布物业服务信息资讯，为业主决策提供辅助服务等功能的物业管理信息平台，并向社会免费开放。此外，办理不动产产权过户登记时，物业主管部门应当提示买受人可以核查该物业项目物业服务费用、住宅专项维修资金和相关分摊费用交纳情况，并为信息核查提供便利。

对于建设单位，规定建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约在楼房销售处醒目位置予以公示。在销售商品房时，应当将物业管理区域的范围；物业共用部位、共用设施设备名称；规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；物业服务用房的面积和位置；生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备等内容以图文形式向买受人明示。

对于物业服务企业，规定物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况和联系方式、物业服务投诉电话；物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；分摊公共水电费用的，具体费用分摊情况；物业管理区域内各岗位责任人、工作职责、工作范围、服务内容和标准等信息。此外，物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等业主共有收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。

对规范物业服务企业行为，保护业主权益有哪些规定？

明确了物业服务企业应当按照相关规定和物业服务合同约定提供服务，不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量。

强调了物业服务企业不得为的行为，包括采用中断供水、供电、供气、供热或者其他损害业主合法权益的手段；挪用、侵占业主共有资金；擅自改变物业服务用房等共有物业用途；擅自利用共有物业进行经营；擅自提高收费标准；违规披露业主信息；无正当理由限制业主正常通行等违反法律、法规、规章规定，损害业主利益的行为。规定了业主大会决定解聘物业服务企业的，物业服务企业应当按照法律规定或者合同约定的期限退出物业管理区域，并办理交接手续。物业服务企业不得以纠纷未解决为由拒绝退出和办理交接手续。同时，对物业服务企业采用中断供水、供电、供气、供热等手段损害业主合法权益；没有正当理由，限制业主正常通行；不按规定退出物业管理区域；违规披露业主信息等行为，设定了最高可由物业主管部门处一万元罚款的法律责任。

建立了物业项目负责人制度。规定物业服务企业承接物业服务项目应当指派项目负责人，负责处理物业服务项目的运营和管理、与相关管理部门和业主的沟通协调等日常事务性工作。项目负责人的履职情况要记入行业信用信息档案。

规定了物业服务企业的治安和安全保卫、应急处置义务，明确物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规、规章的规定，协助做好物业管理区域内的安全防范工作；对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防、物业装饰装修等方面的法律、法规和规章规定的行为，应当予以劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告；应当按照当地人民政府处置突发事件作出的决定、命令，协助有关行政部门维护物业管理区域内社会秩序，落实各项应急处置措施。