物业费或车位管理费没按时缴纳,物业不让车

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你有没有碰见过车位管理费或物业费未来得及按时缴纳，车辆被限制不能正常自动开闸进入小区，人行通道刷卡也不行，需要向保安不停地说明情况？进出自家小区，怎么感觉是来当访客的，进出非常麻烦，交钱才给开通行权限。物业说法大致是：“平时物业收费太难了，限制未缴费的业主日常进出，能让物业收费变得简单”。这是典型的物业收费和门禁系统挂钩的做法，你支持物业这种简单式的管理做法吗？本期心宏百态说将带你一起探索这背后的故事。#停车位#

心宏百态说，不断探索现象的本质。努力集齐百家观点，为大家呈现多维度思想的抛砖引玉，一切让人心生不解的问题都值得静心思考。心宏百态说格式，分三个段落讲述。1、基本事件：简单粗略地描述下事件的基本情况（点到为止）2、百态观点：综合描述当下主流观点看法（可能不全）3、值得思考：共同探索进一步的思考（见仁见智）

一、基本事件

物业和业主之间的矛盾经常发生。业主抱怨物业服务不周到，报事报修半天不见相关人员来，小区安全隐患不及时处理，服务不好我索性就不交物业管理费。物业方也经常感叹：物业费、卫生费、车位管理费以及代收的水电费很难收齐，业主拖欠太多，导致服务成本增加，业主不按时缴费，物业没钱，各项服务质量自然也跟不上。

先缴费还是先做好服务好似乎成了日常的矛盾点，业主和物业都各有对策。所以网上经常看到一些关于业主集体抵制交物业管理费，而物业则控制停车场和门禁系统，让未按时缴费的车辆和人刷门禁卡无法自动进出，基于篇幅，我这里就不摘取网上的报道内容，大家都应该看到类似的报道。

关于物业服务差，要不要交物业服务费的问题，大众主流的观点都是：尽量不要以物业服务差为由拒绝交服务费，服务差可以提意见或找业委会协调，最后还是不行还可以业主大会投票确定是否要更换物业服务公司。简单概况也就是说不能一刀切地认为：“只要某个业主认为物业服务不好，就可以以此为理由拒绝物业管理费”。

那么反过来说，现在业主未及时缴纳物业费或车位管理费，物业直接门禁系统设置业主车辆无法进小区停车，人行通道无法刷卡开门进入，这种一刀切式的简单做法合理吗？你支持吗？

“心宏百态说”这一期探讨的是“物业管理收费应不应该和小区门禁系统控制业主正常进出挂钩？”，每个人心中或多或少应该都有些答案，也许你想到也收录在里面。以下为百态观点训练学习稿，欢迎大家补充指导，不定期完善修正。

二、百态观点

本文将以“物业方、业主方、律师、停车场管理系统”多方观点进行探讨，包含以下几个问题。

1、物业费或车位管理费未缴纳，业主车辆不让进小区合理吗？2、业主未交管理费，物业有权不让车辆进场吗？3、固定车位到期，业主车转临时车多收费合理吗？4、真的有很多业主会一直坚持不交车位管理费吗？5、对业主购买产权的固定车位设置有效期，控制进出是谁想出来的？6、你知道物业是怎么精准控制车辆进出的吗？7、从被动服务到主动服务真的很难吗？

1、物业费或车位管理费未缴纳，业主车辆不让进小区合理吗？

1.1、物业方：不是我们不让进，是业主拖着不交费，我们也是被逼无奈之举，业主要是能及时缴费肯定让其正常进出。出于我们服务业主的理念，今天可以破例让你开进去，但是停完车赶紧缴费，否则明天又进不去，我这边也不好处理，都是系统控制的，我们不好改的。你想想啊，有些业主就是死活不缴费，我们能有什么办法？我们物业也是有难处的。

1.2、业主方：我们也不是不缴费，只是未及时缴纳而已，有时候是忘记了，有时候是想给物业提建议，物业能主动来找我们沟通，有好的态度改进或承诺，我们是愿意缴费的，服务好的话谁会不缴费。但是不能一没交就不让我们车辆进去停车吧，这种做法明显不合理，也太霸道了些。单就物业这种服务方式和态度，谁愿意积极缴费？这是我自己的小区，我自己的买的车位，凭什么不让进？要缴费你来找沟通啊，总要听听我们业主的诉求，不能只想着收费，再说了不让我车进小区是什么意思？

1.3、停车场管理系统：我们有车辆有效期和车位有效期这个管理功能，但是设置有效期多长时间，让不让进是物业方后台设置的，我们只提供软件功能，我们不参与具体的管理业务。哪怕知道这样不合理，但是没有这个有效期控制进出功能，物业不会用我们的系统。

如果只根据利己原则，任何一方都会优先站在自己的角度考虑问题。所以哪怕知道是对他人有些合理，但对自己有利，也就自然而然地这么做了。我不禁在想，如果人人都能偶尔站在他人的角度着想些，也许很多看似很麻烦很复杂的问题，也许根本就不是问题。

2、业主未交管理费，物业有权不让车辆进场吗？

从律师的角度来说（作者非律师，观点来自网络收集）：不交物业管理费，肯定是没有道理的。同时物业也确实没有行政权利不让业主车辆进场，当然有物业服务合同协议特别条款约定的除外。

3、固定车位到期，业主车转临时车多收费合理吗？

可能不少人对业主车转临时车这个概念不熟悉，简单地解释下。

这里的固定车位到期可不是说按月租的车位到期，而是业主花钱买的固定车位。正常来说是买下来的车位是没有有效期的（至少不是短期），但是很神奇的是大部分停车场管理系统还真有“固位到期”这个功能，据说是为了方便物业管理，交了物业费或车位管理费，就可以延期，没交物业费过期就不让。道闸系统根据有固定车位的车辆，一般都是自动开闸进场的，这里不让进，就是车位到期后不会自动开闸了。

更神奇的是，很多停车场管理系统还多了一个“业主车转临时车”的逻辑。简单地解释就是：一旦没交费的车位到期，那么不仅固定车位的停车场进不去，而且更尴尬的是，哪怕停路面的访客车位，也不是按业主价收费，而是按外来的临时车收费。（PS：一般小区路面停车，先到先停，会区分业主价和非业主价，业主收费便宜。比如业主车2元/小时，访客及外来车辆5元/小时，24小时封顶价也不同）。

很显然，业主车停访客车位，只要是业主，肯定享受业主价，转临时车按外来车收费肯定不合理。但是就是这么做了，而且大部分停车场管理系统，甚至是停车场行业的龙头，还真支持这个逻辑，让我最初百思不得其解。但后面市场人员告诉我，如果没这个2个功能，一般物业不会选你的停车场软件，物业是甲方，人家付钱，要什么功能他们说了算。

作为一个产品人，我也无奈，坚持了很多年，虽然我依旧没有在我自己的软件增加“业主车转临时车”的功能。哪怕我每次都是独自一人坚持，但终究是经常被市场人员骂，说是有点傻，物业怎么用也许和我真的没多少关系，坚持不做的意义呢？有项目不做吗？

可我真不想做这个功能，不是坚持的意义的问题，是软件产品功能的意义呢？做出来坑业主吗？

4、真的有很多业主会一直坚持不交车位管理费吗？

据我所知：有，而且也有难缠的，但应该不多。现在居民的平均素质摆在这里，现在是和谐社会，大家都是文明人，只要物业多主动去找业主几次，好好沟通，同时提升提升服务态度和质量，哪怕仅仅是对业主承诺的未来会改善，相信大部分业主还是会交的。

5、对业主购买产权的固定车位设置有效期，控制进出是谁想出来的功能？

不用问当然是物业方，但是帮凶呢？当然是这些停车场系统的相关人员（含：市场、产品、开发等等）。将缴费和固定车位有效期关联，还可设置不让进场，这种伪需求功能还真答应并做出来。哎......，所谓的职业操守啊，就不能假装说不好做吗？可总有些同行做了，被称为“高级功能”，拿出来标榜能解决物业收费问题。可叹可叹，有时候行业竞争也太不道德了......

就像之前被下架的APP图片换脸功能，模仿健康码绿码功能，技术都是能实现，但是真要做出来给大家用吗？也行你可以说怎么用和你无关，但潜在地就和你有关。

6、你知道物业是怎么精准控制车辆进出的吗？

对的，你肯定想到了，就是对每个车位设置一个有效期（截止到什么日期），到了这个设定的日期，拥有车位的业主，其名下的车辆就不能进场。但是呢，物业可不是一个一个车位设置的，而是批量设置的。批量设置减少物业的工作量，这个毋庸置疑的，但是往往就是物业工作简单了，却引发了不可以意料的服务质量问题：业主复杂了，而且很难受。为什么这么说呢？

首先对固定车位设置有效期，过期不让业主车辆进场，之前我就讲到过，我是非常反对做这个功能的。但是后来很多物业还讲了一个特殊场景：大概就是租房子的问题，就是房屋出租给租客的同时，车位也给租客的车辆停车。那么就需要设置一个有效期，租房合同到期了，那么租客的车辆自然也不应该让进场停车。

从此，我的软件也多了固位有效期的功能，但是呢，我只支持单个车位操作，不支持批量操作。我认为没必要批量操作，一般来说业主自己买的车位没必要设置有效期。如果偶尔有些业主真的不交物业费或车位管理费，你最后没办法了可以临时单个操作，但是不允许批量操作，因为大部分业主还是按时缴纳费用的，你给他车位设置什么有效期？

我一直坚持，交不交物业管理费，和让不让进出是两码事情，没必要整到一起，不好收服务费可能是物业本服务不好，或少没有主动提醒业主缴费。应该自我反省，直接软件控制，这不等于完全是把应该主动服务的事情变成被动服务了吗，完全不符合物业服务至上的理念。

为什么这么说，请接着往下看。

7、从被动服务到主动服务真的很难吗？

为什么说停车场软件系统支持批量设置固定车位有效期，就等于是把物业该主动服务的变成了被动服务？有这么严重吗？

据我所知，真的如此。

刚才说了，物业不愿意一个一个设置，嫌麻烦，哪怕告诉没必要都设置。但是物业为了好收物业费，会对所有车位都设置有效期，而且为了方便是批量设置一个相同的有效期，然后快到期前又把缴了费的业主批量延期，只留下没交费的。这样有什么好处呢？

首先，业主车辆每天进出，会提醒车位剩余天数，比如：20天后到期，那么就是每天告诉业主，提醒业主，要缴费了。业主一看，再不缴费就进不去了，这就实现了一个隐私的威胁作用。所以大部分业主就真的很自觉地提前缴费了。

其次，有了所有车位的设置，物业不需要再到物业群或一个一个业主打电话通知缴费了。非常简单的逻辑，业主进不去了，自然而然会主动找物业，问为什么进不去了？哦，原来要交钱才能进去，很自然就交钱了。就等于物业以前是提醒缴费，现在是业主主动上门缴费。不缴费，每天下班进不去的是业主，又不是物业，交不交费你们业主自己看着办。

再者，如果某个业主有意见，物业会说，这个是系统统一控制的，我们不好处理，或是大家都一样，都能缴费进场，你不缴费怪谁呢？不缴费你就是找律师，找媒体曝光也自身没道理啊。这样业主自身就陷入很尴尬的处境。

最后我想说的是：这样真的好吗？天天喊着顾客至上，服务至上，难道从被动服务到主动服务真的就很难吗？

不见得吧，很多人可能真的是忘记未及时缴费，可晚几天有什么关系？非得今天到期，今天就不让进？较劲呢？现在交警有执法权限的还宽松执法呢。

或则物业多提醒几次，比如自动发短息提醒，