信德说法物业服务合同纠纷业主抗辩权的

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作者：曾召德

物业服务合同纠纷业主抗辩权的司法认定

裁判要旨物业服务合同案件中，应注意业主应诉意见中抗辩、否认、反诉的辨别；业主提出物业公司服务不到位的抗辩，是基于《合同法》规定的双务合同履行抗辩权，应承担举证证明责任，必要情况下，法院可以进行实地走访调查，了解合同履行情况；认定业主抗辩（权）应着眼于物业服务的特性，多方面考察，轻微服务瑕疵，业主抗辩理由不能成立，法院不予判决减免物业费。基本案情原告（反诉被告、被上诉人）重庆新明浪物业服务有限公司(以下简称新明浪公司)诉称：其按照《前期物业服务合同》为被告刘某某所在小区提供物业服务，但刘某某从年6月17日至年6月17日拖欠物业管理费.00元，多次催讨无果。基于上述事实和理由，原告提出如下诉讼请求：判决刘某某支付物业管理费.00元。被告（反诉原告、上诉人）刘某某辩称：新明浪公司各项服务不到位，其有权拒绝支付物业费。《前期物业服务合同》约定提供服务的期限为小区业委会成立之日止，小区业委会已于年6月19日成立，合同早已终止，双方已不存在合同关系。新明浪公司损害小区设施设备，存在根本违约，应赔偿损失。损坏的设施设备包括路灯、乒乓球台、座椅、门厅瓷砖、门禁系统等。新明浪公司利用小区共有设施设备收取费用据为己有，一直未对获取的利益进行公布。请求驳回原告诉讼请求，并提出反诉：1.判决双方不存在任何合同关系，并要求新明浪公司停止侵权并撤出小区；2.返还多收取的相关费用33.00元；3.对损坏的设施进行整修并赔偿.80元，以及利用小区公共设施等获取的利益返还给反诉原告.70元；4.公布物业交接和共有设施设备等情况；公布年10月17日至年12月1日的物管费收支情况和利用小区公共设施等收取的利益及合同。法院经审理查明：年7月12日，原告新明浪公司与重庆市明浪实业有限公司签订《前期物业服务合同》，承接云阳县明浪·江上明珠小区物业管理服务，合同期限自年7月12日起至年7月11日止。刘某某于年购买江上明珠小区2幢××号房屋，合同备案建筑面积为.96平方米，实际面积.06平方米。年10月18日，新明浪公司（甲方）与刘某某（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定了物业服务内容及范围、甲乙双方权利义务、物业管理事项。其中第四条服务期限约定：本合同期限自签订之日起至小区业委会成立之日止，由甲方与业委会协商续签物业服务合同。后新明浪公司一直按备案建筑面积.96平方米和1.15元/平方米/月的标准向刘某某收取物业服务费至年6月16日。年6月25日，江上明珠小区业主委员会成立，刘某某系该业主委员会委员。同年7月10日，江上明珠小区业主委员会向新明浪公司发函，要求公司在制度建设、人员管理、安全保卫、绿化维护、卫生保洁等方面进行整改。年8月30日，新明浪公司向江上明珠小区全体业主发出关于调整明浪·江上明珠小区物业服务费的公告，调整住宅服务费每月每平方米（建筑面积）0.7元。年2月25日，新明浪公司提出退出江上明珠小区物业服务。年6月10日，江上明珠小区召开物业管理公司选聘大会，其间部分业主与业主委员会成员发生争执，最终未能选聘成功。年6月27日，新明浪公司再次提出退出江上明珠小区物业服务。后经青龙街道、张家坝社区、江上明珠业主委员会共同商议决定：江上明珠小区在没有选聘到新的物业管理公司进场以前，暂时由原新明浪公司继续为小区服务并做好当前相关工作；待新选聘的物管公司入场后，配合完善相关资料。年10月29日，本院召集新明浪公司及小区业主委员会副主任刘长国等在江上明珠小区进行实地查看，发现小区草坪灯存在被破坏的现象，部分架空层清扫不彻底，部分区域堆放有少量垃圾，但是现场有部分业主认可原告的物业服务工作，也有业主委员会成员对小区停电后及时发电保证电梯正常运行及电梯出现故障及时维修等情况予以肯定，当时亦有人员和车辆正在清运小区内堆积的装修垃圾。年11月20日左右，新明浪对小区内部分损坏的草坪灯进行了维修更换。年11月29日，新明浪公司在小区公示栏张贴了江上明珠物业费收支明细表（截止年9月）、江上明珠小区广告费支出明细表、明浪·江上明珠广告位租赁收入明细表，被告对其中内容持有异议。裁判结果重庆市云阳县人民法院于年12月20日作出（）渝民初号民事判决：一、限被告刘某某于本判决生效后十日内支付原告重庆新明浪物业服务有限公司年6月17日至年6月17日的物业服务费.00元；二、限反诉被告重庆新明浪物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告刘某某物业服务费33.00元；三、反诉被告重庆新明浪物业服务有限公司于本判决生效后二十日内向反诉原告刘某某公布物业承接查验档案和共有部分收益的相关合同；四、驳回反诉原告刘某某的其他反诉请求。宣判后，刘某某提出上诉。重庆市第二中级人民法院于年5月11日作出（）渝02民终号民事判决：驳回上诉，维持原判。法院认为法院生效判决认为：本案原、被告在前期物业服务合同中约定物业服务期限至小区业委会成立之日止，但是江上明珠小区业主委员会在年6月25日成立后，仍向原告发出了关于加强小区管理及限期整改的函，被告并未举示证据证明江上明珠小区业主大会或业主委员会已明确做出不再续签合同的决定，且该小区尚未选聘到新的物业管理公司，当地社区居民委员会也多次组织原告和业主委员会等进行协调，并要求在选聘到新的物业管理公司前，仍由原告继续提供物业服务。因此，原告依据前期物业服务合同的约定继续履行了物业服务义务，被告也实际享受了原告提供的物业服务，理应支付物业服务费。被告作为江上明珠小区的业主，其仅以个人名义要求确认不存在合同关系，并要求原告停止侵权和撤出小区的反诉请求于法无据，不予支持。原告主张的年6月17日至年6月17日的物业服务费.00元符合合同约定，法院亦予以确认。对于被告提出的物业服务不到位的问题，法院到江上明珠小区进行调查核实时，有部分业主认可原告的物业服务工作，也有业主委员会成员对小区停电后发电保证电梯正常运行及电梯出现故障的维修等情况予以肯定，当时亦有人员和车辆正在清运小区内堆积的装修垃圾，而且对于被告反映强烈的小区活动用房被重庆市明浪实业有限公司变卖的问题，也曾由该公司与业主委员会进行协商处理，并形成了会议纪要，故被告举示的证据不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵。因物业服务具有动态性、公共性和广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业服务费的理由和依据。关于反诉原告主张要求反诉被告返还多收取的物业服务费33.00元的请求。因前期物业服务合同中约定物业服务费按房屋建筑面积收取，原告原是按商品房买卖合同中约定的建筑面积.96平方米收取物业管理费，而反诉原告的房屋建筑面积实际为.06平方米，现反诉被告亦同意返还多收取的费用，故对反诉原告的该项诉讼请求，予以支持。关于反诉原告要求反诉被告对损坏的设施进行整修并赔偿.80元，以及返还利用小区公共设施等获取的利益.70元的请求。反诉原告以反诉被告未按合同约定或法律规定履行维修、养护、管理和维护义务为由，要求反诉被告对小区内损坏的公共设施设备进行维修和养护，但其该项请求不符合反诉的受理条件，故本院不作处理。反诉原告称其主张赔偿的.80元为小区损坏的公共设施设备价值合计.00元与反诉被告未按标准配备人员节省的费用70万元之和除以户而得来，但是反诉原告并未举证证明反诉被告存在未履行合同约定，从而导致其人身、财产安全受到损害，且反诉原告列举的各类价格亦无证据予以证实，故本院不予支持。本案反诉原告并未提供证据证明其主张的收益，况且原告作为业主之一，要求按户分取该项费用，亦于法无据，故法院不予支持。关于反诉原告主张要求反诉被告公布物业交接和共有设施设备等情况，公布物业管理费收支情况，公布利用小区公共设备等获取的利益及合同的反诉请求。根据《物业承接查验办法》的规定，反诉原告作为江上明珠小区业主，其对反诉被告承接查验物业的档案资料享有知情权，对反诉原告主张要求反诉被告向其公布该项资料的诉讼请求，法院予以支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况……庭审中，反诉被告已举示证据证明其在小区内公布了年3月至年9月的物管费收支明细，以及共有部分的收支情况，故反诉原告要求反诉被告公布物管费收支明细，以及共有部分收益情况的诉讼请求，法院不予支持。反诉原告要求反诉被告公布共有部分收益的相关合同，符合前述法律的规定，法院予以支持。案例评析物业服务合同纠纷一般表现为物业公司起诉业主支付物业费，业主提出物业服务不到位的抗辩，案件审理的难点不在于对原告诉请的审查，而在于对被告抗辩事实和理由的认定。因此，业主抗辩（权）的司法认定成为裁判关键点。一、关于物业服务合同纠纷中抗辩(权)、否认、反诉的辨析司法实践中，法官习惯于从原告诉讼请求的出发，注重原告诉请的审查判断，而常常忽视对被告应诉主张的