IPO观察万科拟分拆物业公司赴港上市,

年11月5日，万科（.SZ；.HK）发布公告称，拟分拆万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）赴港交所上市。此前，“碧万恒融”四大头部房企中，只有万科旗下的物业公司没有上市。

万物云的前身为万科物业，年更名。目前，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。

年起，房企曾集中分拆物业公司上市，如今这股“分拆潮”正逐渐冷静。万科选择在此时分拆物业公司上市，还能保持优势吗？

万物云拟赴港上市

营收增速放缓，估值或超亿

一直以来，万科董事长郁亮对万科物业是否上市的态度都是“时候未到”。如今，郁亮眼中的时机似乎终于到了。

11月5日，万科发布公告称：万科拟分拆所属子公司万物云在香港上市。本次分拆上市完成后，本公司的股权结构不会发生变化，且仍将维持对万物云的控股权。本次分拆上市能否获得批准以及最终获批时间，均存在不确定性，敬请广大投资者注意投资风险。

截至年6月末，万科持有万物云及其子公司63%的股权，71.43%的表决权。

万科历年财报显示，-年，万物云（原“万科物业”）营业收入分别为98.0亿元、.0亿元、.04亿元，同比增幅分别为33.0%、29.7%、27.36%，增长速度有所下滑。

年上半年，万物云实现营业收入.8亿元，同比增长33.3%。其中，住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务收入31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务收入6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。

与之相较，万科年实现营业收入.1亿元，归母净利润.2亿元；年上半年实现营业收入.1亿元，归母净利润.47亿元。

可见，物业服务在万科业务板块中所占比例并不算高。不过，物业很大程度上被认为是“房地产企业最后一块优质资产”。

据证券日报报道，万科分拆物业管理业务或筹资达20亿美元。今年8月份，阳光城以持有的阳光智博%股份与万物云换股，获取万物云4.8%的股份，彼时市场预计，万物云估值约为0亿元。

也有观点认为，万物云上市后市值可能突破亿元。

据申港证券研报，万物云年营业收入亿元，营业利润17.2亿元；对比同期旗鼓相当的碧桂园服务（.HK），后者年营业收入亿元，营业利润32亿元。

截至11月9日收盘，碧桂园服务总市值.85亿港元，超过碧桂园（.HK）亿港元的市值；同一天，万科港股的市值为亿港元。

万物云未来的市值，能够超过万科吗？值得期待。

物业公司赴港IPO退潮

行业“马太效应”显现

事实上，万物云分拆上市一直备受