小区物业不作为,收钱不办事教你一步步把烂

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#买房#小区的品质有一部分来自于物业，一个好的物业不仅能够让住户住得更舒心，还能让房子升值，所以当你看到有些年头的小区还敢卖得那么贵，其中一部分得归功于物业的优势。一个烂物业只会让房子贬值，这对于城区的老破小来说，更是雪上加霜。因此，很多人都希望能够换掉自家小区的烂物业。

换物业这个事，对每个小区来说，似乎从来都不是一件想换就能换的易事，很多业主有心却无力，毕竟其中涉及到的人事太复杂。所以今天的文章，就教大家如何一步步换掉小区的烂物业。

小区换物业的流程主要分为四个步骤：成立委员会，和老物业解约，公开聘选新物业，最后业主投票选出新物业。其中，第一步成立业委会最为关键，同时它也是最难的。

一方面，成为业委会成员必须满足最基本的条件，如不能拖欠物业费、契税、房屋维修基金等。另一方面，首次成立业主大会，需要由几名业主联名向社区居委会提出书面申请，并提交相关资料，如申请书、业委会名单、业委会章程等。

选拔过程中，需要提前15天公告候选人名单和选举日期，并提前3天向全体业主发放选票。等新的业委会成员选出后，在小区及时公告选举结果即可。整个过程看起来极其复杂，其中很多小区光是成立委员会就已经困难重重。

据住建部统计，全国各地小区业委会成立率约为30%，毕竟像北京，广州和深圳这样的一线城市也只是达到平均水平。

当业委会成立之后，就可以召开业主大会对更换物业进行公开投票，只要获得一半以上的人签名同意，这事就已经离成功不远了。可能大家会觉得，一半业主签名也没有很难，但为什么依旧有那么多小区都没办法推动呢？

因为举办业主大会，要先向社区准备一份书面申请，申请通过才能举办，而申请能否顺利通过就得看社区的配合。其次还要考虑小区每一户业主的意见，想要征集过半比例的业主投票并不容易。

像一些小区空置率高，业主常年不在小区居住，有的业主更换了找不到人等等，对于体量大的小区，需要联系到几千户的小区，的确花费不少精力。好在现如今的投票方式多种多样，线上线下皆可参与投票，这样一来操作就简单很多，事情推进起来也更高效。

意见达成一致之后，下一步跟原来的物业解约。有业主大会的小区，可以先看合同是否在有效期内，如果是，就找出物业违反的相关证据，然后根据《物业法》解除合同。合同到期了，走居委会程序，与新物业公司签合同就行。

没有业主大会的小区，建议先征得三分之二的业主同意，再安排代表去与物业负责人协商，如果他们不肯，业主可以请求办事处出面解决。

最后，就是聘请新的物业。可以采用公开招投标、邀请招标或直接指定等方式找到新的物业公司并与之签约。

换物业的过程可以说是非常艰辛的，某些小区还会有老物业赖着不走的情况，好在官方的监督之下，也能交接，所以大家在买房时候，必须要看清物业的管理水平，好的物业才是真的省心。