中指研究院常务副院长黄瑜物业行业的发展扩

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来源：证券日报

中指研究院常务副院长黄瑜

非常荣幸来参加这次物业管理资本论坛，同时也非常荣幸和《证券日报》联合出品《物业行业的投资价值白皮书》。刚才赵社长高屋建瓴的给大家提出了很多的期许，给我们这个行业提出了很多期许。那么，接下来把中指研究院对物业行业的发展策略的洞悉研究给大家做一些分享。

今天出品的《行业投资价值白皮书》也有很多数据，大家可以去看。今天分享几个重要的点：第一，扩规模。为什么扩规模？从系统的研究，现阶段物业行业的发展策略很重要的一点就是要扩规模，扩规模仍然是主旋律，同时把扩规模主要的途径进行总结。最后，把最新企业的发展模式进行洞悉研究。

为什么要扩规模？这个是我们总结的，从年到现在，包括到今年底累计的全国商品房的销售面积做了一个系统总结。到今年年底会超过亿平方米（包括住宅和非住宅）。同时，中指研究院对“十四五”期间最新在做一些相关的预判。住宅的商品房面积还会有67.8亿平方米，加上中央现在非常重视保障，会有近30亿平方米的保障房。这样的话，新增住宅还有90亿平方米。同时，中央在“十四五”期间的发展规划里面明确说明了，要对年之前主要的社区进行相关改造，任务是22万个小区，面积初步估计32万平方米，这是未来可增量的空间。从这个角度来看，市场潜力是非常巨大的。

同时，我们也把截至年底前十的物业公司，面积总共只有23.5亿平方米，大概占了10%多一点。房地产前十的企业，从销售模式上超过了30%，销售面积也是30%左右。从这个来说，差的是比较远的。

再反过头去对比，无论是从资本的轨迹，还是房地产行业发展的轨迹，整个房地产处于年的阶段水平，年万科首次销售额上千亿，滞后房地产整个行业发展十年。过去讲房地产白金十年，还没有过完，物业服务企业会迎来最好的黄金十年。当然，也因为此资本市场给我们寄予了更多期许，房地产企业估值远远高于中介等等，五六倍甚至十几倍。正因为此，物业公司上市数量逐年增多。

物业企业发展的轨迹，研究企业发展轨迹的时候，更多的会基于芝加哥产业经济学派的结构、行为和绩效模型进行分析，如果要从这个模型进行分析的话，这个行业处于一个起步阶段。如果在处于起步阶段的时候，仍然属于扩规模，对于我们来说这个时期是非常重要的，这个时期的企业特点仍然是规模小，我们刚刚超越百亿，今年李总可能会超越百亿，同时企业的数量也是不多的，超过了十多万家，企业的市场化程度偏低，更多的依赖于母公司。服务以基础服务为主，同质化非常严重。如果结合这几个企业特点，这个阶段企业行为仍然是以扩规模为主要趋向。

扩规模仍然是现阶段发展很重要的王道。怎么扩规模？我们把企业的举动进行了系统的分析。可以看到，整个物业公司在过去的一两年当中，大家首先把服务的范围进行了扩展。服务的范围里面，牵扯到各个业态、各个方面。我们统计了，最多的统计数据将近30多个业态范围。这30多个业态范围又进行了系统归类，有住宅的，有商办物业的，商办物业的包括很多，写字楼、商业园区、城市服务、道路、园林、河道等等，还有公共类的建筑，医院、学校等等方面，这是属于大类。其实，小类的话还有很多很多，所以大家把服务的范围进行了大幅度的扩展。

这是系统中统计的数据，这里面有两组数据，一组是年-年年底面积前20的城市，包括住宅和非住宅，仍然是市场主流的市场。另外，连续三年以来卖地比较多的城市也进行了系统的统计和分析，这些地方对我们来说一定要占据主要的战场，交易比较活跃，成交面积也比较大，市场空间自然也是市场的主流。

企业的办法也是非常多的。一方面，承接兄弟公司的市场开发量；另外一方面，目前来说并购，特别是在过去两年当中，并购也是很重要的主流。我们把近两年来主要的并购进行了统计。这些总量为上市公司扩大规模作出了很重要的贡献。积极参与市场化投标。中指系统数据库里也有很多，无论是投标项目还是数据统计，他们都积极找寻机会。

企业不仅是把面扩大，服务的范围扩大，还把服务的价值进行深挖。服务的价值深挖，更多的是基于已经构建的物业服务大的范畴，基于这个场景来进行深挖服务。我们最近也把各个公司所有的各类服务，基于住宅社区的服务，医院的服务、学校的服务，以及写字楼相关的服务进行了系统的罗列，超过了门类。但是，大的门类还是跟高频的生活居家等等关联的衣食住行，特别是住和食是很重要的刚需，也是能很容易给我们带来真正收入增长的项目。我们也列出了几个主要的企业增长服务特别大的几个，比如说碧桂园的拎包入住等等，广告的服务也增长的非常好，绿城基于教育的服务也增长的服务，雅生活基于综合生活的服务也做得非常好，这些都是很重要的跟居民生活、日常生活更加紧密的刚需服务。这些服务也是大家重点要去