手把手教你换掉自家小区的烂物业

2025/1/21 来源：不详

物业是和小区品质直接挂钩的，一个烂物业会加速房子进入到“老破小“的状态里面，这不仅会降低居住品质，往往房子也难以获得溢价。而一个好物业的优势是可以让房子在一个二手房市场里卖得比边上更贵。

反之，一个烂物业会让原本的资产贬值，所以，有很多人都希望换掉小区的烂物业。

但换物业这个事，对每个小区来说，似乎都是亘古不变的大难题，令很多业主感到无能为力，束手无策。

根据不完全统计，近七成业主对于小区物业不满意！

很多朋友表示，不是可以继续忍，而是不知道怎么换掉现有的烂物业。

所以就有了今天这篇文章：如何一步步教你换掉小区的烂物业！

需要一个愿意干又能干的业委会

说起来，小区换物业的流程本身很简单，只要这四个步骤：

根据《物业管理条例》，以上换掉物业的各个流程环节，每一位业主都有资格和权力参与决策。

第一步成立业委会最为关键

它决定着后面能否换掉物业，同时，它也是最难的，

大致的步骤是：

想找到合适的业委会成员就不那么容易一方面，能够成为业委会成员的业主需要满足一个基本条件：不能拖欠物业费、契税、房屋维修基金

没有交纳物业费就不能担任业委会委员，所以要选择那些正常交物业费等费用的业主

在竞选失败的案例中，就有出现因为没有缴纳物业费而不能顺利投票的情况

人员信息核实清楚后，还要保证这个业主是对已有物业深度不满意的，不然影响后续投票选择旧物业去留的环节。

另一方面，如果是首次成立业主大会，需要由几名业主联名向社区居委会提出书面申请

并提供相关的证明材料，如申请书、业委会名单、业委会章程等。

选拔过程中，还要提前15天公告业委会候选人名单和选举日期，其次是提前3天向全体业主发放选票。并且，投票人需要是持有房产证的业主或者本小区的房东，需要这些业主投票选出业主委员会。

最后，新的业委会成员选出之后，要及时在小区公告选举结果

整个成立流程看下来，是不是有点繁琐，事实上，绝大部分小区都没有成立业主委员会，其中包括那些居住了20年的小区。

据住建部统计，全国各地小区业委会成立率约为30%

上海是全国业委会成立率最高的城市，可以达到80%；北京、广州、深圳、杭州这些大城市，也只有30%左右

需要过半业主投票选择物业的去留

当业委会成立后，需要征询小区业主对于换物业的意见，这时候要召开业主大会公开投票，并获得一半以上人同意

看到这你可能觉得，一半业主签名也不难啊，怎么那么多小区都没办法推动呢？

首先要向社区发起申请，具体是需要准备一份书面申请，申请通过方能举办。申请是否顺利要靠街道社区的配合。还要考虑如何真正了解小区每一户业主的意见，征集过半比例的业主投票，并不简单。

一些小区空置率高，如部分投资的、毛坯房没入住的，还有业主常年在国外没法回来也不怎么管。有的业主都换了也找不到人，其他业主对投票参与度不高等等。这都需要业委会成员通过实地拜访、业主群等方式号召各个业主参与其中。对于上千户的小区，要花费不少的功夫。

好在投票有多种方式

1）线下人工投票：

①　上门送票

②　录音电话投票

③　投票点票箱投票

④　打印表决票委托亲友代投

2）线上网络投票：使用

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