物业行业的重疾,怎么治

李从悠 https://m.39.net/disease/a_5488017.html

当一个市场，参与的主体都是输家的时候，必须从根源上去寻找问题；当物业公司说自己干得累死累活还赚不到钱；当业主说自己花了钱，却得不到相应的服务，我们就应该从机制层面去考查，为什么会这样？病因在哪里？

对于物业行业来说，病因就是：把“公共产品”错当“私人产品”来对待；病原其实就那些不缴物业费的业主。

我在另外的视频中（物业费为什么要让业委会来支付），从经济学的角度分析过这个问题，这里再重复几句。

物业产品类似于国防或者杭州亚运会这样的“公共产品”，容易导致“搭便车”，也就是不缴物业费照样能享受小区的物业服务。这样的产品，应该由集体来支付费用，而不是向个人收取。

物业费由业委会负责支付，物业就可以把时间、精力用于提供服务上，而不是一天到晚催物业费上，当一个保姆老是担心自己工资的时候，还能做好服务吗？

而对于业委会来说，掌握财权，就可以在市场上择优录取物业，淘汰不称职物业。对于那些不愿意缴纳物业费的业主，应该由业委会以集体名义向法院起诉，因为本质上不缴纳物业费侵害的是其他业主的利益、是小区公共利益。

这样，逻辑和机制上就是顺畅的：小区保证向物业公司支付合同标的费用、物业公司保证按合同提供服务，如果提供不了，业委会根据服务满足程度支付相应物业费，甚至解聘服务差的物业公司，而业主必须向集体缴纳物业费，一码归一码。

面对物业行业的重疾，解决方案就是：业主大会法人化、物业市场化。

业主大会法人化就是让业主大会从“虚”到“实”，业主大会作为小区集体的会议组织，应该明确法律地位，赋予非企业法人地位，具有自己的财产，能够对外承担责任，对内实现对小区的自治，给予基于小区议事规则的管理和约束权。

物业市场化就是减少行政部门干涉，优胜劣汰，市场自然会发展出完善的产业链，既会有物业企业评级机构、也会有物业费测评机构、物业监理机构等市场主体出现的，这些都不是通过计划的手段设计出来的，而是通过市场自发会产生的，只要有需求，就会有人来想方设法满足，最终实现物业和小区之间的满意和匹配。

这样的方案，关键是放权，而这一点恰恰是最难做到的，但我们还是要呼吁：让市场发生作用，让业主对自身负责起来！