物业服务未达标,恒大绿洲业主要求减半收取

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基本案情

辽宁营口的李大姐因为看中了本地恒大绿洲的一期、二期的小区环境，于是在该楼盘三期开盘的时候购买了一套.66平方的商品房，并于年10月入住，成为恒大绿洲三期的业主。

但是入住后不久李大姐发现，三期的整个环境设施和一期、二期的楼盘相去甚远：一是地下停车库至今未建成使用；二是绿地面积未达到35%的规划要求；三是小区至今没有大门及牌匾；四是规划中的小区文化活动中心、活动休闲广场、回廊根本未建，以上设施何时能建好，开发商和物业至今未给出明确答复。但是先前约定的1.8元/月/平方米的物业费，某物业公司却一分钱也没少收，李大姐也足额缴纳了物业费。

在此情况下，李大姐和其他业主，希望物业能够对半收取物业费，即按照0.9元/月/平方米的标准缴纳物业费，但却遭到了某物业公司的拒绝。

在双方发生纠纷期间，行业主管部门也多次上门协调，可双方始终无法达成一致意见。最终李大姐将某物业公司告上了法庭，要求退还其居住至今缴纳的一半物业费。

认定事实

一审法院认定：原告李大姐目前已实际入住案涉房屋，并按照1.8元/月/平方米的标准，向被告某物业公司交纳了年10月至年12月的物业费元。

一审法院另查明，案涉房屋所在小区的本期工程计划建设20余栋，现已交付使用6栋，该期工程尚在建设当中，该期工程的地下停车位等设施尚未投入使用。

一审判决

一审法院认为，根据法律规定，有偿合同受损害方有权要求减少价款。本案中，前期物业服务合同中对于物业服务范围及内容进行了明确约定，但目前被告某物业公司实际提供服务的范围及内容远远不及合同约定，从而造成原告李大姐如约交纳物业费但未能得到约定的服务，而被告某物业公司按原约定标准收取物业费但却不用提供全部服务的现状，有损公平。

在此情况下，原告李大姐提出减少价款的主张应当得到支持。至于减少的金额，综合考虑楼盘及物业服务的现状，原告李大姐提出的50%并无不妥。综上，一审法院判决被告某物业公司退回已收取的原告李大姐物业费的50%共计元，案件受理费50元，由某物业公司负担。

被告上诉

某物业公司不服一审判决，向营口市中院提出上诉。某物业公司认为：一、李大姐一审提出的房屋交付情况及园区内配套设施建设问题等种种理由，均属于开发商违约，李大姐应该起诉开发商而不是某物业公司。而一审法院将本案定性为物业服务合同纠纷是错误的，本案应定性为房屋买卖合同纠纷。

二、某物业公司与李大姐签订的《前期物业服务合同》本质上就是在小区相关配套设施尚未全部投入使用时而临时签订的服务协议。而上诉人某物业公司已经依照《前期物业服务合同》中约定的服务内容，提供了相应服务。且李大姐未提出足以证明某物业公司提供服务质量不合格的证据。

综上，一审法院认定某物业公司提供的服务标准未达到合同约定缺乏事实及理论依据。一审判决某物业公司退回己收取李大姐50%的物业费显然于法无据。

争议焦点

焦点一：本案是物业服务合同纠纷还是房屋买房合同纠纷？

二审法院认为，李大姐在一审中的诉讼请求虽表述为要求赔偿因恒大绿洲三期设施未完善给其造成的损失，但实际上主张的赔偿数额即返还合同约定应交物业费的50%,法律关系是住户与某物业公司之间的物业服务合同，故一审法院确定案由为物业服务合同纠纷并无不当。

焦点二：被上诉人李大姐是否应当全额缴纳物业费？

二审法院认为，恒大绿洲计划建设房屋20余栋，目前已交付使用的只有6栋。虽房屋建设交付及园区内配套设施建设均属开发商的义务，但该工程尚在建设中确实导致某物业公司实际提供服务的范围及内容远远不及合同约定，李大姐按约缴纳物业费，事实上却未能得到约定的服务。基于此，一审法院综合考量后判定某物业公司向李大姐返还已缴纳物业费的50%并无不当。

二审判决

综上，二审营口市中级人民法院于年9月作出判决：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。

本真实案例来源于辽宁省营口市中级人民法院民事裁判。民事法律关系复杂，各地司法实践不一，本案例仅供参考。

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