北京大兴住总正华时代广场涉以租代售中国

本报记者吴静卢志坤北京报道

在北京大兴区，沿着地铁4号线一路向南，串起了大兴最重要的几个商圈，从北向南依次是西红门、黄村老城区、义和庄新城区和天宫院大型居住区。

这几个区域聚集了大量平时在市区内上班的年轻人群，尤其是4号线附近居住人口十分密集，经过近几年的发展，商业配套与大兴其他区域相比已较为完善。

《中国经营报》记者日前走访这些商圈看到，不少商业项目的销售和招商工作正在进行中。

在4号线终点站天宫院站和生物医药基地站之间，商业综合体住总正华·时代广场将巨幅销售和招商广告挂在项目商铺上，从年中旬开盘以来，该项目已在此鏖战近3年。

眼下，他们正在为项目正式运营作最后冲刺。

“以租代售”

据了解，该项目由北京住总正华开发建设集团有限公司（以下简称“北京住总正华”）建设开发，为生物医药基地东配套区，属于大兴新城西南片区。占地面积11.7万平方米，建筑面积12.3万平方米。

不过，该项目的开发商与国企北京住总集团并无股权关系。其名称中的“住总”两字来自“北京住宅开发建设集团总公司”（北京住总集团前身）。公开资料显示，年，当时的北京住宅开发建设集团总公司把住六公司一分公司作为试点，进行产权制度改革，成立了股权多元化的“北京住总正华建设工程有限责任公司”。年，北京住总集团所持国有股置换给“中关村科技发展股份有限公司”，至此，北京住总正华从北京住总集团脱离出去。现在该企业是一家民企，由张小琨等10位自然人控股。

记者在项目处看到，该商业综合体距离地铁4号线大兴生物医药基地地铁站直线距离仅米。地上部分4层，地下部分3层。其中地上部分及地下1层为商铺，地下1层做成了下沉式“回形”广场，地下2、3层为车位。目前该项目为现房销售。

项目销售人员告诉记者，地上4层为开发商自持，其余部分对外散售。记者在售楼处展示的签约牌上看到，项目负1层签约率近95%，地上1层签约率不足一半，地上2层签约率70%左右。

为了尽快销售完剩余商铺，该项目正在进行变相降价。据销售人员介绍，以往很多客户买了商铺之后担心自己前几年的出租收益难以保证，因此会犹豫不决。“现在我们来负责商铺前三年的对外出租工作，把前三年出租的风险承担了，每年把固定收益返还给业主。”销售人员说道。

他向记者展示了地上1层一间60平方米的商铺，原来总价在万元，现在开发商已经招来了一家名为MIDU的手表店，签订租约3年，每年19.8万元，“但是今年因为疫情耽误半年，6月3日才拿到装修许可，再加上半年的装修空置期，我们实际只收了它2年的租金”。

据他介绍，如果现在购置这间商铺，即可按照每年7%的收益获得租金2年，并且这2年14%的租金收益可以直接抵到购房款里，这套原价万元的商铺，减去14%的租金收益，价格在万元左右，再加上各种案场优惠，最后售价万元。据了解，现在地上1层签约的这些商铺，除了银行所租的商铺之外，其余都是签约3年，可以用租金收益抵掉部分房款。

根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。

对于这种销售行为的界定，法律人士持不同看法。北京市京师律师事务所王松律师告诉记者：“客户购买商铺后，前三年商铺使用权归开发商，这属于售后包租，但因为不是期房，所以并不违法。”但同时他提出购买风险，即后续租约到期后，租客附着物的归属、房屋能否恢复原状等问题也可能出现。

北京东元律师事务所李松律师认为，“虽然以往商铺销售时曾出现以租代售、返本销售等违规行为，但这个项目的销售行为并不能简单地被界定为上述违规方式。这个项目开发商有预售许可证，且购房者和开发商双方自愿签订协议。实际上，从他们具体的销售方式来看并不能算作违法。”他同样提出了购买这种商铺的风险：“因为开发商只管前3年，后期业主收房之后面临招租难题。”

记者对此咨询了北京市大兴区住建委房屋市场管理科，相关负责人表示：“根据您电话表述，我们初步判断这种行为是以租代售，在商品房销售阶段，不论期房、现房，任何牵扯到租赁、包租等行为都是违规的，如果发现此类现象，可以向我们提供证据。”

记者通过电话联系了项目公司北京正华永达房地产开发有限公司（以下简称“正华永达”）一名董事，对于这种售后返租的销售行为她没有正面回复。

产权分散

记者看到，与该项目一路之隔即为龙湖时代天街，商业总体量约30万平方米。一公里远处为凯德茂，总体量20万平方米，两个大型商业综合体均已营业超过1年，人流量尚可。夹在两者之间，住总正华·时代广场的招商压力不言而喻。

“因为它们已经做起来了，所以我们后续招商的话会与它们差别进行，我们将主要做‘夜经济’这一块。”案场一位负责人告诉记者。据其介绍，目前项目大部分商铺的招商工作已经完成，地上1层主要为银行、珠宝首饰和奶茶店，2层和3层为服装和部分餐饮，4层为餐饮和酒吧等业态。

与大多数商业综合体开发商选择自持不同，该项目除了地上4层为自持之外，其他全部对外散售。“我们先统一运营3年，然后再交给业主，这样周边客户可以形成固定的消费观念。如果一开始没有商场统一管理，1层肯定招来的全是饭店，那样的话3、4层大概率租不出去。”

据了解，目前项目地上1层部分商铺已经出租给招商、浦发等银行支行，记者拿到的一份租赁合同显示，出租方为正华永达，承租方为招商银行股份有限公司北京分行，出租位置即为地上1层项目售楼处，租赁面积平方米，租金为12元/天/平方米，物业费6.18元/月/平方米，租金按照每2年递增5%计算。起租日期不晚于今年8月1日。若后续该商铺出售，开发商会协助把产权方变更为购买的业主，不过新的产权方仍需遵循现在的租赁合同。

实际上，一般大型商业综合体如果在产权上过于分散，在未来运营方面是存在一定弊端的。地产服务商第一太平戴维斯华北区商铺部负责人王蕾告诉记者，运营是商业物业保持长期生命力的关键，商业综合体项目的运作要有全生命周期理念，在立项初期就要从未来长期运营、物业保值增值的角度精准定位，明确开发目标、规划设计、机电配置，充分预留发展空间，有效招商，顺利开业，统一运营优化业态品牌结构及目标客群。

王蕾向记者补充道：“分散产权对项目统一运营提出更大挑战。如按照企业开发目标必须要散售部分产权，建议在规划初期，自持物业与散售物业做物理分割，将产权分散的影响降到最低。”

眼下，商业综合体散售比例过高的影响正在该项目显现。记者在项目处看到，地下1层所有商铺均未有装修迹象。一些商铺门上贴有对外招租的广告，据现场销售人员介绍，这一层的商铺他们从去年9月份开始帮小业主进行招租，租金价格在8元/天/平方米以下的商铺已经全部租出去，“但有部分业主要求租金在10元/天/平方米以上，还要求每年递增10%，这种我们也没办法，谈不拢，现在他们在自己出租”。

但这与小业主反映的情况并不符。记者联系了地下1层的部分小业主，有业主表示，“我们当时买房时曾经委托他们来招商，但是他们能力不行，一直都没见什么动静，现在是我们业主自己建群在招租，我们几家的位置都差不多，所以大家基本上都定在8元/天/平方米。”

除了产权之外，疫情这样的不确定因素也给该项目的运营带来较大影响。案场销售人员告诉记者，年前他们原本已经跟不少品牌谈得差不多，但是因为疫情原因，许多品牌出于自身压力开始打起“退堂鼓”。

“因为疫情影响已经耽误半年了，我们这边6月3日才拿到装修许可。现在北京对于餐饮装修、堂食的许可证件审批太严格了，我们2楼那些针对4~12岁孩子的教育辅导培训更做不成，因为这些孩子都还没开学。”他向记者说道：“这几天北京又新增确诊病例，所以说现在我们始终没有一个可以正常装修、营业的明确时间。”