业主大会咋成立业委会咋选举济南物业管理条

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小区业委会作为业主大会的执行机构，对于维护业主的合法权益至关重要。在《民法典》施行后，1月4日，正在征求意见的《济南市物业管理条例（征求意见稿）》（以下简称意见稿）对保护业主合法权利作出了具体规定，明确了业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序要求。

业主享有十项权利，履行九项业务

业主、业主大会和业主委员会条文总计余字，约占意见稿全文三分之一篇幅，可见分量之重。

意见稿首先界定了业主范围，指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。符合法院判决、仲裁机关仲裁，或因继承、受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人等五种条件，也可以认定为业主。在物业管理活动中，业主享有行使业主大会投票权、监督业主委员会工作等十项权利，履行交纳物业费、专项维修资金、转让或出租物业专有部分及时告知物业服务人等九项业务。

满足三个条件之一即可召开首次业主大会

那么，如何依法成立业主大会呢？按照程序，业主已入住面积或已入住户数比例达到百分之五十以上，自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上，只要满足上述三个条件之一就可召开首次业主大会，设立业委会。在符合条件的物业管理区域，百分之十以上的业主或者建设单位均可向街道办提出设立业主大会的申请，居委会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出设立业主大会的申请。

街道办应当在接到设立业主大会书面申请三十日内，组建业主大会筹备组。筹备组由街道办、社区党组织、辖区公安派出所、居委会、业主代表和建设单位组成。筹备组组长由街道办代表担任。筹备组中的业主代表不得担任首届业主委员会委员。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议，通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业委会委员和候补委员。

被辞退公职人员不能入选业委会

业委会由业主大会选举产生，由五至九名委员组成，组成人数为单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。业主委员会设主任一名，由业主委员会从委员中选举产生。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任。

业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。存在欠缴专项维修资金，被司法、公安机关依法处罚，存在较为严重的个人不良信用记录、发布不实信息，被列为失信被执行人，被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退的十种情形，不得选为业委会委员、候补委员。

业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主、业主大会和街道社区党组织的监督。业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，且不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定。作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业委会委员承担相应的法律责任。

业主大会应当建立业委会任中审计和离任审计制度，审计费用从公共收益中列支。