不是所有地铁上盖的物业都叫TOD昆明有

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野田先生在一天时间里完成了家中早餐享用、日常公司办公、中午团队聚餐、与客户约下午茶、美术馆打卡、与妻子看电影、去购物广场给孩子买好了万圣节的礼物并采购了第二天的蔬菜食物等活动。

满满当当的日程，但对于野田先生来说，却不慌不忙、时间充裕，因为这一天的活动范围仅在方圆1公里以内，基本上步行即达，免去了因路程带来了高额时间成本。

1公里，不仅是野田先生工作生活的半径，也是居住在六本木新城万千家庭成员们的生活圈半径，而这就是TOD模式项目给居住者带来的最好体验。

TOD(TransitOrientedDevelopment)模式是指以公共交通为导向的综合发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以该站点为中心，以-米(约5-10分钟步行路程)为半径进行高密度开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，实现生产、生活、生态高度和谐统一。

图为东京闹市区中的六本木新城

NO.1｜壹

在上世纪九十年代，位于东京闹市区内的六本木，周边道路十分狭窄，连消防队通过都非常困难，旧城改造迫在眉睫。

土地的稀缺，让日本人更懂得空间的集约利用，经过多番探索，最终确定以公共交通系统为主导，将六本木打造成为“城市中的城市”。六本木新城规划初期最先确认的就是，将人的流动放在第一位，以垂直流动性来思考建筑的构成，并使空间充满了层次变化感。简而言之，就是打破水平城市的桎梏，建设一个“垂直”的都市，将都市的生活流动线由横向改为竖向。居民不再说“我要去北边几百米外买菜”，而是“我准备去下层的超市采购点粮油”。

在垂直的都市里满足人群各式各样的需求，这就需要强大的业态集合与规划能力。占地11.6公顷的六本木集合了办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电影院、电视台、学校、寺院等文化及公共设施，大致空间组成大致可分为五个区域（如示意图），根据业态、动静、功能组合分区分层。

图为六本木新城空间示意图

在整个六本木新城的地下层和低层空间，是由地铁、公共汽车、私用车和步行组成立体的交通联运体系。地铁连通六本木新城地下B1层；路面数条公交线路经过，又利用空间高低差将人车分流；整个项目分区设置了12个停车场，便于客群就近停车，总体停车位个；此外还设有摩托车及免费自行车停车位。

丰富的业态与出色的运营能力吸引着各方客群，而强大的大体量立体交通将客群实实在在地传送至六本木新城，来过此地的人群被这种半径1km的办公休闲生活方式所震撼、所吸引，板块内常住人口不断增加，逐渐在六本木新城20公里范围内形成了超过万人的核心城区，日均客流万人次。

这就是大师级别的TOD项目。

NO.2｜贰

TOD概念中强调以公共交通为导向，这让许多不明就里的人误认为地铁上盖的物业就是TOD，实则二者之间有着本质的区别。

真正的TOD项目，是需要轨道交通和地产同步规划（但不一定同步建设），只有前期同步的规划，才能更好地规划客群动线，协调区域交通，并根据周边情况来规划TOD的属性与产业，才能发挥出TOD的真正优势，而不仅仅只是像地铁上盖物业那样，单纯的享受到交通配套。

在中国香港，人口万，45%的人口居住在距离地铁站仅米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。TOD模式是香港在如此之高的密度下仍然能保持城市交通顺畅的秘诀。

当然这里有一个误解。TOD其实并不是城市高密度发展下的产物，TOD概念最早出现于二战后的美国，经济快速发展，消费主义蔓延，居住人口和活动空间外移使得城市人口密度降低，TOD的提出就是为了解决人口外移带来的诸多城市问题，但最终却切实解决了高密度城市的交通和发展问题。

如今，广州、杭州、重庆、西安......国内越来越多的城市逐渐有了TOD项目的身影，甚至已经发挥着最大的人口集群与交通优化的作用。

NO.3｜叁

那昆明的TOD还远吗？

昆明真正意义上的第一个TOD项目，应该算是正在建设中的原菊花村公交车场，昆明市综合交通国际枢纽建设项目——枢纽曜城。

这个项目总建面60多万方，大体上分区住宅区和商业综合体区，项目西北侧4栋高层住宅一字排开，靠东郊路的一侧为8层集中式商业，和三栋办公物业（含公寓、酒店、写字楼）。

图为枢纽曜城效果图

在地下空间方面，规划三层，与商场F1相连的LG层，设有50多条公交线路换乘点。B2层连通地铁4号线和6号线，连接长水国际机场、高铁站、三个客运站等主要对外交通枢纽，并设置有城市候机厅及约1万方的地铁商业。B3层即为地下停车场。

图为枢纽曜城地下空间示意

就规划层面来说，枢纽曜城的确是采用比较先进的TOD模式，位于昆明二环内，通过立体交通系统打造步行公共生活圈；但要达到TOD模式中促进片区商业发展与土地开发的良性循环目的，就需要靠项目商业的业态设计与招商能力。

正如六本木新城项目之所以能成功，一方面是借到了便捷城市轨道交通的东风，另一方面则是丰富多样的业态，比如可以纵观东京夜景的森大厦度玻璃幕墙的观景台、设计师必打卡的森美术馆、更别提众多的餐饮、服饰、娱乐等品牌集合的购物广场。

图为枢纽曜城营销中心

目前了解到，枢纽曜城已和网红品牌文和友签约，未来还会有什么品牌和业态呈现？呈现情况如何？未来如何通过运营不断制造吸引力？诸多的难题还需攻克。

无独有偶，在昆明的西市区有另外一个较大的TOD项目——昆明西客站综合交通枢纽项目。这是将依托昆明至滇西方向铁路线，以及未来成昆高速铁路新线、泛亚铁路西线接入昆明高铁西站而开发的TOD项目。

图为昆明西客站综合交通枢纽项目效果图

其最大亮点将是打造成为“没有站前广场的火车站”，通过诸如下沉式广场、商业、庭院的多层分区式设计，代替传统的站前广场，将客流集散过程分解到了不同的业态、空间内，其与地铁线路深度接驳，旅客无需走上地面便能换乘。

作为TOD项目，如果说枢纽曜城整合优化的是城市内部片区性的交通枢纽，那昆明西客站项目则是以城市群出发。两个项目，从一内一外的角度打造属于昆明城市的TOD模式，还是比较值得期待的。