住宅小区物业服务阶段及收费方式

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住宅小区物业服务依据相关法律法规、行业规范标准以及物业项目自身的实际情况、业主需求等，物业服务公司针对某一住宅小区物业项目的管理服务工作所做的实操。住宅小区物业服务三个阶段按照不同阶段，分为早期介入服务阶段、前期物业服务阶段、正常期物业服务阶段。1.早期介入是第一阶段，配合房地产商从物业使用人和物业服务角度完善、优化项目服务功能对设计、施工提出合理化建议。配合开发建设单位展示房屋定位及特点，促进商品房销售。2.前期物业是物业服务第二阶段，其时间限定于物业承接查验及首个业主办理物业交付手续入伙至召开业主大会、选聘物业服务企业并签订物业服务合同。3.正常期物业服务自业主大会召开选聘物业服务企业、签订的物业服务合同生效时始。《国务院物业管理条例全文》（年修改）二十六条业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这就意味着房子在建时是早期介入物业服务，业主开始入住还未成立业主大会新聘物业服务企业是前期物业服务。业主成立业主大会选聘新的物业服务企业，业委会与新聘物业服务公司签订服务合同期进入正常期物业服务阶段。物业服务收费方式依据《物业服务收费管理办法》相关规定，物业服务收费方式可以分为包干制计费和酬金制计费。包干制物业服务包于制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式，其资金一般包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。酬金制物业服务酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式，预收的物业服务资金一般包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。根据物业服务的不同阶段收费对象、收费方式各不相同。早期介入阶段由开发建设单位向物业公司支付物业费用。前期物业阶段是由开发建设单位与物业服务公司签订服务合同，约定服务项目、标准和收费标准。业主向物业公司缴纳物业服务费用。正常期物业阶段是由业委会与物业公司签订，双方是一种委托与受委托的关系，应遵循质价相符原则，对业主而言，付了物业费希望物业公司提供相应价值的服务。对企业而言，提供相应服务发生了服务成本，当然需要收取相应的报酬，双方应在服务的项目、标准和收费方式约定在合同中达到统一。