经营性收支不透明易成糊涂账,小区公共收益

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来源：法治日报

记者文丽娟

小区公共收益多少，具体花在哪儿了——这两个问题对于北京市朝阳区某小区居民李先生来说，完全一头雾水，因为“物业没公示，问了也不告知”。

自年在该小区安家后，李先生年年按时交物业费，但对于物业公司的服务质量，他一直很不满意，尤其是对方多年来从未向业主公示过小区公共收益，即使他和邻居们多次在业主群里

物业，甚至上门要求其将收支明细公开，但始终未得到明确回应。

根据民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

实际工作中，很多小区将公共设施委托给物业公司来经营管理，业主并不参与其中。时间一长，这些公共收益容易被物业公司支配使用，一些业主忽视甚至“放弃”了这部分权利。《法治日报》记者近日走访北京市多个小区发现，不少小区公共收益账目鲜见公布，多数业主对该收益也知之甚少。

多名受访专家指出，管好小区公共收益这笔账，既关系居民的生活质量，也体现社会基层治理的能力。在相关法律法规明确公共收益归属的前提下，应当强化小区物业信息公开透明力度，保障业主知情权，同时完善监督管理机制，增强业主的法律意识，以法治解开公共收益之“谜”。

公共收益来源广泛

多数业主不甚了解

记者随机采访了北京、天津、湖南、广东等地20多位业主后发现，多数业主对于小区设施哪些属于业主共有财产、哪些收益应归业主所有并不了解。

“每天都会看到小区地下车库入口、电梯间的广告，但因为平时工作比较忙，根本没想广告收益的事情，以为它们都是归物业所有。”家住广东省汕头市某小区的张先生告诉记者，商品房小区多多少少都有些收益，但具体包括哪些内容，自己讲不清楚。

事实上，近年来，小区经营性收入来源日趋多样。

据物业人员李辉（化名）介绍，小区公共区域的广告收益，如户外广告、电梯广告、外墙墙体广告等；停车泊位收入；经营性用房收入；占用公共区域经营的快递柜、贩卖机等收入；电瓶车充电桩收入；公共部位征收补偿款；利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入；部分通信运营管理费；物业管理用房的收益；因损坏小区公共设施进行的赔偿……这些都是小区公共收益来源。

他以其所供职的浙江省杭州市某小区为例，向记者详细算了一笔账：该小区位于地铁口，交付近8年，共8幢住宅、2幢商住，一年经营性收入约60万元。

“电梯广告、停车泊位收入是大头。”李辉说，部分电梯安装了25寸的液晶屏广告，每块租金约元/年；每部电梯有3块框架广告，每块租金约元至元/年；每部电梯有1块电梯门贴纸广告，每块租金约元/年。这就意味着，该小区每年每部电梯凭借电梯广告，收入就在元左右。停车泊位收入则主要包括地上和地下，地上临时车位对外经营，5元/小时，每天30元封顶；地下公共配套车位，月租金为元至元/个。根据小区业主与物业签署的物业合同，该部分收入由业主与物业公司五五分成。

记者近日走访北京市10多个小区发现，这些小区的公共区域——电梯间、楼道内、小花园、楼体外墙、公告栏等处，都张贴或悬挂着各式各样的商业广告。随意走进一个小区高层住宅楼的电梯间，触目所及的是多个电梯广告，记者粗略数了数，4个框架广告、1个纸质广告、1个电子屏广告将电梯间的四面墙占满了。

在北京从事广告行业的曾先生告诉记者，小区内的墙体广告、灯箱广告根据面积大小、广告内容等，年收入至少在1万元以上。

记者还在现场看到，一些小区楼宇间的空地上安装了不少自动饮水机、快递柜、牛奶贩卖机、矿泉水贩卖机等。而根据目前的市场价，一般每台快递柜的租金在元至元/年，每台矿泉水和牛奶贩卖机租金约元/年。

“在一些没有业委会的小区，这些公共收费项目容易成为物业的隐性收入。这些隐性收入中，除了广告费、占地费，还有不常见的宽带入场费、通信基站收费等。”李辉说，这些收入按理说都应归全体业主所有，但实际上多数小区的公共收益都进了物业的收入账目，且这部分收入十分可观，有的甚至占到物业总收入的近三分之一。

收益去向鲜有公示

矛盾纠纷频频发生

随着小区公共收益水涨船高，对于收益的处置成了一个敏感问题。

根据物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

一些地区的物业管理规定也明确，小区配套设施场地租金及收费标准，由业主委员会与入住单位协商合同约定，未成立业主委员会的物业服务企业与入住单位协商合同约定，应当向全体业主公示征求意见，并定期将属于全体业主的公共收益部分及必要开支进行公示。

如《北京市物业管理条例》规定，物业服务人员应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新“上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况”，并且可通过互联网方式告知全体业主。

“一方面，业主需要知道收益的多少以及用在何处；另一方面，业主也要了解和判断收益使用的合理性。”北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长秦亮平说。

在记者走访的10多个小区中，只有2个小区物业对公共收益收支明细进行了公示，3个小区物业能够满足业主查看账目的需求。而那些未公示账目的小区物业给出的解释多半是“一般在第一季度公示，现在已经撤下来了”。

记者注意到，目前小区公共收益的公示方式仍然以传统的贴公告为主，新媒体如