今年起,物业迎来新规,取消物业业主说

经过二十余年的城市化发展，居民的生活质量在不断改善，路上是随处可见的高楼大厦，生活环境也得到了明显的改善，这也可以看出在生产和消费方面，已经超过了一定的门槛。不可否认的是，随着物资的富足，现在人们对生活环境的要求更加严格，而我们居住在小区，难免与物业共同生活数十年，要一直打交道，物业的好坏会直接影响到入住后的居住体验。

有机构就“物业是否应取消”这部分发放了两万余份问卷调查，回收后给出了具体的数据，有16%的业主觉得满意或无所谓，有21%的业主表示应立刻取消，还有63%的业主对当前的物业表示不满意。总体统计下来希望“取消物业”的业主占据了绝大多数。

那么是否应该取消物业？

根据中国裁判文书网的数据统计，与物业相关的文书达万份，总体占比超6%，业主和物业之间的矛盾可见一斑。而仅仅只有经过法庭审理的大问题才算入数据，现实里物业和业主之间的小矛盾数量实则更多：比如业主因不满物业服务或各种原因出现了逾期，而未交物业费，物业为了催缴物业费，选择了停水停电；物业在未告知业主的情况下私接广告，并投放在公共区域（公示牌、电梯间等地）等。

可以看出物业与业主之间的矛盾并不少，在矛盾越来越大的同时，有很多业主认为，物业的服务这么差，根本没有存在的必要，还不如让业主成立业主委员会自行管理，这些年，建议取消物业管理的呼声一波接着一波。

而物业从80年代引入，年后开始流行，物业的实际发展史不超过二十年，物业行业仍然处于发展的初期阶段，缺陷是必然存在的，经济研究所所长毛振华也在某篇文章中表示，“在没有找到更好的替代服务之前，物业仍有其存在的价值和必要”。可以说并不支持“一刀切”这种解决方式。

但不支持“一刀切”不代表不进行管理限制，已经开始实施的新规《民法典》里就对物业方面给出了详细的限制与解决方案。

1.物业将不得通过“停水停电”等方式催收物业费

现在的生活节奏较快，有些业主可能因为事务繁忙而忘记交纳物业费，但有一些物业就使用停水、停电、停燃气等不恰当的方式进行催收，更为甚者还有部分物业使用了暴力催收，对业主造成了很多麻烦。

而《民法典》第条明确表示，物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。但同时，业主也应按照约定向物业支付物业费，并不得以未接受或无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。

若业主违反约定，出现了逾期，物业服务人员可对业主进行催告，并给予一个合理期限，若超出该合理期限仍未缴纳物业费，那么物业人员可提起诉讼或申请仲裁。

在明确了双方的权利义务后，物业的停水停电或暴力催收等行为将得到制裁，但业主也不得以不需要该服务、或不接受该服务为由而不缴纳或拖欠物业费。

2.公共区域产生的收益归业主所有

有哪些地方算作业主的公共区域？小区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房均属于业主共有，基本上小区内的绝大部分都属于全体业主的公共区域。

而有部分物业接广告中饱私囊，在楼栋的电梯里，楼道间，小区宣传栏等公共场所张贴广告，休闲区域出租给外来人员占用场地，若这些行为没有经过业主的同意，都是属于不合理行为。

《民法典》第条及条规定，物业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。建筑物及其附属设施的收益，将按照约定分配；若没有约定或约定不明确的情况，将按业主专有部分面积的占比确定。

3.业主享有更换物业的权利，可自行进行管理

虽然物业暂时不会“一刀切”，但业主若是对物业不满意，可以由自己说了算，根据《民法典》第条表示：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

而第条也有补充说明更换物业的具体条件：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

这两条规则的出现，将约束物业的行为，淘汰掉一些管理质量差的物业，同时避免“一刀切掉”服务周到、表现良好的一些物业。所有的住户都参与，也展现出了公平公正公开的原则。

4.物业需定期公开资金流向并向业主报告

有一些物业公司，物业费的构成并不透明，业主并不知道这些资金是用在具体哪些方面的，因此一些物业会利用这个信息差进行额外收费，可能每户都增加一些不痛不痒的小费用，但整个小区怎么说也有小几百户，加起来也是一笔不小的费用。

为了制止这种现象，《民法典》第条明确规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

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