物业维修责任具体界定依据

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4.专营业务单位的维修责任根据《物业管理条例》规定，住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。具体维修责任划分如下：

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（1）供水系统分两段，以入户水表为分界，水表之外由自来水公司维修，水表之内为业主自有部分，由业主维修。（2）排水系统分三段，第一段是城市排污主干管（井），归市政公司进行维修；第二段是城市排污主干管（井）至楼道排污直管，包括小区内的污水井、污水管道和楼内的主立管，由物业公司维修；第三段是从楼内主立管分出后的部分，由业主维修。

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（3）供电系统分为两段，以入户电表为分界，电表之外由供电部门维修，电表之内为业主自有部分，由业主维修。小区共用部位用电的设施设备由物业公司维修保养。

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（4）供暖系统由供暖单位进行维修，如果入户部分不是人为损坏，属于正常老化或加压导致损坏，供暖单位应该免费进行维修，若用户擅自采用其他材料作为供暖设备或人为损坏，维修需交纳维修费。（5）供气系统的维修由供气公司专业人员进行维修。相关专营公司为业主进行正常的检查是不收费用的，需要更换配件的时候收取成本费用。但住户更改供气管线必须由供气公司批准和施工，费用由业主自负。如果业主人为造成损害则由业主向供气公司承担全部维修费用和损失赔偿。物业维修责任风险防范措施，明晰责任边界和范围。物业公司在承接新项目时，首要的工作就是要确认物业管理区域内的产权关系和专营公司的设施设备情况，对交接前物业存在的房屋质量问题和设施设备问题进行记录，跟进和督促相应责任主体履行维修养护责任。其次，物业公司还应当在物业服务合同明确约定物业管理范围、物业维修责任范围，通过公示栏、公告或者宣传的方式明确告知业主，以避免让业主产生只要在物业管理区域即是物业公司义务的观念。履行维修职责，留存服务证据物业公司明确自己的维修责任范围后，应切实履行相应职责，对于自行维修养护的共用部位和设备设施需要定期检查排查消除隐患，加强设备运行管理、重点部位设置警示标识标牌，同步做好巡查和维修记录台账；对于外包的专业设施如电梯等，要监督外包单位履行其职责并做好相应评估记录。

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依法使用住宅专项维修资金根据相关法律规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。在满足可以使用的专项维修资金条件的前提下，物业公司应依据法律程序配合业委会向房管部门，或者在业委会不履行相应职责、情况紧急时及时向房管部门报告并申请使用专项维修资金，以避免因物业共用部位、共用设备设施年久失修而产生的物业管理责任风险。

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?投保商业保险，转移责任风险鉴于物业公司在提供物业服务过程中面临的风险事故类型多样，小事故频发影响业主和物业公司的和谐关系的维护，大事故致使本就利润微薄的物业公司难以承受。通过购买物业公众责任险、物业管理责任保险，可以对物业公司在物业服务过程中的突发事故损失进行赔偿，在一定程度转移了部分突发事故给物业公司带来的不确定风险。

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