针锋相对宜昌三大板块4大品牌别墅大PK

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从去年开始，来问诸葛磊选购别墅的粉丝开始涌现。其中有一位“金融大鳄”之前买的高层，买小了，想换个大房，所以就把小房子卖掉，干脆一步到位买别墅。

这么来看，换房换到最后，别墅是绕不开的一个终极产品。它是有钱有闲阶层的必备资产配置之一。今天，诸葛磊就来为各位小伙伴分享一下有关宜昌别墅的一些见解。

别墅的价值意义

对于大宜昌的小伙伴而言，别墅其实并不陌生，因为在周边农村家家户户都有“别墅”，俗称“私房”。如果运气好一点，早些年还能在县市城郊买块地，即可自建别墅。

前几年我发小X总就在宜昌下辖的某市花大价钱新盖了独栋“私房”，花费多万，还仅仅是简装。他说费用主要花在人工费上，且建房资金没法贷款，差点资金链断裂。

今年X总又把自己的老私房卖了，才卖了50多万，真是便宜哭了。这么来看，自己盖“独栋私房”别墅其实是一件吃力不讨好的事。

所以每当有人想回农村或城郊建别墅“私房”，诸葛磊大多呵呵以对，笑而不语，因为我感觉白花花的银子可能又要打水漂了。这叫“凭运气赚的钱，也会凭实力亏掉”。

我倒是更愿意去买品牌开发商盖的别墅，因为这个时代“专业人做专业事”，你自己的设计与建造水平未必专业可靠；同时，你买别墅买的不仅仅是钢筋混凝土，而更多买的是别墅业主的交际圈层资源。

19世纪上流圈层的生活掠影-诸葛磊

别墅不单纯是一个居所，它更是身份的象征。人们现在去打听一个人的实力如何，往往会侧面问一句：你住哪儿？

看似无心，实则有意的提问，你若能在此刻傲娇地报出你的别墅大名，其实就是一种实力回敬。

别墅还有一些显而易见的实用价值，有私家院子、观景露台、地下室等。所以对于别墅而言，“独门独户”和“纯私享空间”这是别墅居住体验的核心价值所在。

诸葛锐评

1、买别墅的深层价值在于“千金买邻”，买的不仅是别墅，而是更高端纯粹的社交圈层。

2、买别墅是“真·房住不炒”，因为别墅业主更看重居住体验的极致享受，它是广大有钱有闲阶层的梦想与追求。

别墅产品认知

关于别墅产品的认知，大部分人还停留在独栋别墅这个阶段。但自从“禁墅令”之后，独栋别墅的新售产品其实已绝迹于江湖。而更多的是以合院、双拼、联排或叠拼等新别墅产品来代替。

先说一个结论，别墅产品价值排序：独栋合院=双拼联排叠拼。

然后诸葛磊再来逐一讲解这些新式别墅产品的细微差别。

首先、合院，它是一种内院式别墅。

合院是现在比较热门的别墅新产品，在独栋受限的情况下，合院私密性和居住性则相对更佳。

联投银河公园·澜山墅平合院别墅

合院的私密性更好，解决了联排别墅各家各户都能看到你在花园里干嘛的问题。大多数情况下合院比联排更好，联排只有双联排（双拼）才能与合院一比高下。

其次、双拼与联排，双拼为2个住宅单元为一栋，联排为3个或3个以上住宅单元排列成一栋，双拼即双联排。

双拼别墅是独栋别墅与联排别墅的中间产品。追求独栋别墅的住户可购买整栋双拼别墅，等交房后打通墙体即可变身独栋别墅。

联投银河公园·澜山墅双拼别墅

联排别墅由独栋别墅简化而来，各自有独立的门户，算是比较正统的别墅产品。

联投银河公园·澜山墅法式联排别墅

联排别墅一般中间户比较尴尬，左右几家人的花园大多有几十厘米高的植物隔离，体验感略差。

最后，叠拼，它是由2个住宅单元上下叠放成一栋建筑。

叠拼外形介于复式和别墅之间，类似复式住宅上下叠加在一起，但外立面与别墅相似。

鸿坤花语墅叠拼

叠拼又分上叠和下叠，两者各有不同。上叠一般有阁楼和露台；而下叠则带有院子，有的还有地下室，客厅是挑高的。

叠拼可看做多层洋房的进化或复式的升级，勉强算入门级别墅，其价格有优势。缺点在于即使一梯一户，你仍然是与他人同在一个屋檐下，无法实现真正的“独门独户”和“纯私享空间”。

诸葛锐评

1、若条件允许，建议优先选择私密性更好的合院、双拼别墅产品，其次考虑联排别墅。

2、联排相比叠拼的私密性要更好，因为叠拼的住户无法避免相互干扰。联排别墅住户之间共用墙体，但会有私家花园和门户；而叠拼则更像一个大杂院，共用的不止一面墙，要是上叠住户有孩子在家蹦蹦跳跳，或发生漏水等问题，很可能会被下叠住户敲门，而联排住户就没这方面的烦恼。

三大别墅板块价值分析

目前就宜昌而言，由大品牌开发商打造的别墅区主要有三大板块：夷陵郭家湾、伍家岗龙盘湖和点军卷桥河。

宜昌三大别墅区板块配套价值分析

夷陵郭家湾板块，地处宜昌城北新中心。片区内大腕儿云集，诸葛磊掐指一算共有开发商“夷陵十杰”相聚于此，并以夷陵万达为圆心，成众星捧月之势助推夷陵东城试验区飞速发展。同时，片区内有夷陵天问国际学校可供“土豪小胖”上学读书。

郭家湾别墅群最开始由国宾一号开端，后有联投银河公园、鸿坤花语墅、弘洋新都汇、保利罗兰香谷共同组成“郭家湾别墅天团”，其中联投和鸿坤的别墅体量更大一些。这块目前交通要道在大拆大建，需等至明年方可改善。

伍家岗龙盘湖板块，地处宜昌东郊，距夷陵广场约15公里，距伍家岗万达约10公里，都相对较远。地理位置上，龙盘湖并不占优。

片区内仅龙盘湖别墅一家在扛大旗，略显寂寞，但是他家的别墅胜在独有的自然景观和高端的国际教育体系。

点军卷桥河板块，地处宜昌江南，空气清新怡人，且交通畅达，只不过商业配套较弱。目前周边暂无大型商业综合体和国际学校，中高端体验式消费需过桥至江北商圈。

板块内别墅区主要由维多利亚港湾、碧桂园·阅江山和江南URD这几家组成，相对较为分散，未能形成有效合力。点军的发展主要受限于地形地貌和大面积的私房，不太好大规模开发，人口集中度也不是很高。

诸葛锐评

1、早期的别墅业主考虑更多的是山水景观资源，而现如今的别墅业主眼光更挑剔，他们期望在享受山水田园生活的同时，也希望能便捷享受城市繁华的商业配套，而不再是孤家寡人一样生活在“世外桃源”。

2、关于教育，别墅业主不像一些准中产业主那样会焦虑公立教育资源的分配不均，因为买得起别墅的业主多半会选择让孩子走出国路线。毕竟有EASY模式，为何要让孩子走HARD模式？

四大品牌别墅项目对比

诸葛磊从以上三大板块选取了4大品牌开发商（联投、鸿坤、中铁、碧桂园）的别墅产品进行对比分析，以飨读者。

联投银河公园澜山墅

联投集团于年5月5日，在武汉花山与夷陵区签订郭家湾水岸综合体项目合作协议，项目占地亩、计划总投资约90亿。自此，联投加入到了宜昌城北新中心的建设队伍中。

联投银河公园·澜山墅

该项目会自带一站式购物中心Mall，同时还有联投矿业大厦落户于此。片区内规划约70亩教育用地，中期可能会依托联投集团的品牌资源，引入知名中小学教育体系配套。该项目与夷陵万达之间会修建一条车行通道和一条漫山步道，形成互通。

联投银河公园的别墅总共仅有套，其中别墅产品形态：双拼、联排各占40%，合院别墅占20%，该别墅整体居住舒适度在片区内要更胜一筹。最近新推出的别墅产品为澜山墅。物业为联投物业，一级资质。

鸿坤花语墅

鸿坤花语墅项目原为国宾一号项目的大二期用地，鸿坤接手之后对项目规划做过相应调整。其中洋房和叠拼产品占了半壁江山，牺牲了一定的居住舒适度和私密性。

鸿坤花语墅别墅区

就其别墅产品形态而言，双拼仅32套，占比2%；联排有套，占比17%；叠拼占比较大，有48%，共套；剩余为洋房产品。物业为鸿坤物业，一级资质。

该项目离夷陵万达为一街之隔，逛街方便，中间在建东方大道高架桥，未来可能会存在一定的车流噪音干扰。

中铁龙盘湖

龙盘湖整个别墅区项目开发周期较长，算得上“千年神盘”一个，因为它穿越了宜昌楼市的整个“牛熊转换”，中途还“历经劫波”，最终这位“兄弟还在”，实属不易。

龙盘湖·中国墅

其项目名也较为纷繁复杂，网友大多以龙盘湖代称。项目有龙盘湖高尔夫别墅，龙盘湖·龙岛壹号，还有相对熟知一点的中铁龙盘湖世纪山水。该项目周边商业配套较弱，距市中心太远。

今年新推出了龙盘湖·中国墅（非中铁系，由宜昌鸿铭地产开发），位于龙盘湖别墅群龙岛六号B区，项目总建筑面积约6万方，绿化率33.1%，容积率0.，由套新中式别墅组成，款式新颖，不过体量略小。物业为宜昌三峡鸿铭物业。

碧桂园阅江山

碧桂园·阅江山项目，位居宜昌点军区夷陵长江大桥旁的半高山之上，整个别墅区依山而建，侧临五龙河。

碧桂园·阅江山

作为远郊大盘大户型“鬼才开发商”的碧桂园，同样在该别墅项目上采用了流行的中式庭院设计，整体外观设计返璞归真，当然价格上也保持了它一如既往的傲娇性格，叠拼约元/平，合院别墅约元/平。

阅江山项目总占地.54亩，占地13.7万方，总建筑面积20万方，容积率1.01，产品有洋房、叠拼、中式院墅。江南空气清新，适合休闲养老，大型商业配套相对缺乏，需过桥至江北夷陵广场、万达等商圈消费。物业为碧桂园物业，一级资质。

诸葛锐评

1、联投银河公园澜山墅作为“出则繁华入则宁静”的城市别墅，将有可能成为搅动宜昌别墅市场的一条“新墅种”鲢鱼，而鸿坤花语墅则会用与夷陵万达一街之隔的优势将城市别墅的商业便利性进行价值放大，二者将共同引领“郭家湾别墅天团”向前发展。

2、作为宜昌老牌别墅区缔造者的龙盘湖，将会遭遇到江南点军以山水景观为主打的新派别墅军团碧桂园的强力围剿，同时还会被以城市别墅为卖点的夷陵“郭家湾别墅天团”硬核分流，未来宜昌大体量品牌别墅区或将重新洗牌。

（私信百家号

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