20城物业市场容量摸底,这座城市排在了第

文

克而瑞物管来源

丁祖昱评楼市

“

疫情已成为物管行业的“试金石”。近期，上海、深圳、长春等地疫情势头依然严峻，部分城市均实行封闭式管理，物业的作用再一次被摆在台前。经历疫情大考后，物管行业或将迎来新的洗牌契机，物业企业价值整体趋势向好。另一面，物业板块资本市场仍在回调，持续下挫已超半年之久，近期更是迎来“至暗时刻”，恒生物业管理指数下挫至历史最低点点。过去一年，规模仍是主旋律，行业总规模达到亿平，而企业在城市拓展方面开始重视密度提升。基础物业管理服务收入依然是基本盘，而物业费水平和可拓展的市场规模是影响基础物业管理服务收入的两大核心要素。物企需要优选发展城市，从市场容量角度了解不同城市市场空间、物业管理覆盖情况以及市场化程度，实现高质量发展。”

本文约字阅读需要5min

01

上海住宅物业管理规模最大

物管行业有着明显的存量属性，城市住宅市场容量决定了企业可拓规模的大小。

从整体市场容量来看，综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计年物业管理行业总规模有望实现亿平方米，-年年复合增长率3.2%。

聚焦城市存量市场，根据各地统计年鉴显示，截至年，重庆存量住宅规模最大，为8.8亿平方米，上海、北京紧随其后，分别为7.1亿平方米、6.2亿平方米。

从各地住宅物业管理覆盖情况来看，上海住宅物业管理规模排在全国首位，规模达到7亿平方米，紧随其后的是重庆和北京，两个城市住宅物业管理规模均为5.9亿平方米。

值得注意的是，一线城市中仅上海、北京排进前五，管理面积均在5亿平方米以上，深圳、广州管理面积分别排名第7名和第9名，管理规模均在3亿平方米左右。

二线城市中，中西部城市成都和武汉市场规模也较为突出，住宅物业管理规模也已跻身全国前五位，住宅物业管理规模均超过5亿平方米。

图：20城住宅物业市场规模

数据来源：统计年鉴、CPIC、克而瑞物管

02

上海物业管理覆盖率领先全国

今年1月以来，政策端为行业指引方向，比如推进全国居住社区、尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖，这将为行业带来新的增长空间。

根据克而瑞物管监测，年全国物业管理覆盖率为69.3%，整体比例依然不高。

在重点监测的城市中，上海物业管理覆盖率领先全国，年上海住宅物管覆盖率已提升至98.4%。上海物业管理覆盖率增长迅速，公开资料显示，年上海物业管理覆盖率为81.1%，其中住宅物业管理覆盖率为97.7%，显著高于非住62.1%。

待覆盖面积无疑将为行业注入新的市场容量。从待覆盖面积来看，重点20城中重庆、苏州和青岛排在全国前三，其中重庆待覆盖面积达到2.9亿平方米，是重点20城中待覆盖面积最大的城市。

但严格意义上来讲，城市内未覆盖物业管理服务的多为老旧小区，对于想要切入老旧小区或以老旧小区作为主要拓展对象的企业而言，这些城市无疑是重点