物业深度头部格局生变绿城服务毛利率倒数

来源：新浪财经物业行业正风起云涌。日前，中航善达发布了购买招商物业%股权暨关联交易的修订案，交易完成后中航物业与招商物业上半年合计营收规模将超35亿元。更早之前，雅生活服务也完成对中民投物业60%股权的收购，管理面积或超保利物业，后者已于今年6月份向港交所递交招股书。头部格局生变在即。另一方面，第二波物业公司上市潮即将开启。不完全统计，目前在港股排队的有5家，A股2家。随着近日鑫苑服务、蓝光嘉宝服务两家物业公司上市，截至目前，物业板块企业数量达到了17家，未来有望扩容至24家。市场方面，鑫苑服务上市首日上涨41.83%，其中不乏资金等其他因素，但物业价值被发现已成不争的事实。借此，新浪财经梳理了上市时间较长的15家物业公司（不包含刚上市的鑫苑服务、蓝光嘉宝服务）年中报表现，发现部份头部物业公司增速放缓，中海物业、绿城服务毛利率处于行业低位。并且随着并购加速，究竟谁才是物业之王成为悬念。头部物业公司增速放缓绿城服务连续两年下滑首先来看已上市物业公司上半年的表现。由于大部分物业公司是从7月份陆续有大的并购动作，上半年业绩尚未反映并购效果，物业公司规模排名没有太大变化。绿城服务以36.65亿元的微弱优势领先于碧桂园服务，夺得15家已上市物业公司头名。从营收规模上看，超过30亿元的仅有绿城服务和碧桂园服务。以彩生活为分界线，15家物业公司有10家上半年营收规模低于10亿元，第二梯队比例达到66.7%。这也侧面体现了物业行业小而分散的特征，市场集中度不高。注：鑫苑服务、蓝光嘉宝服务近期上市不包含在统计范围之内数据来源：wind增速方面，上半年大部分物业公司实现了两位数的同比增长，仅彩生活、祈福生活服务较上年同期增长3.11%、1.79%。值得注意的是，纵向来看第二梯队的中小物业公司大部分保持了高于去年同期的增速，但头部物业公司有三家增速较去年同期明显放缓。彩生活增速骤降了.2个百分点，雅生活服务增速下降了43.36个百分点，绿城服务增速下降了7.74个百分点。尽管绿城服务增速放缓幅度最小，但其年增速已较上一年同期下降了7.37个百分点，加上年，绿城服务中报已连续两年放缓。数据来源：wind要知道，物业行业的营收不具有季节性，从往年数据来看中报增速与年报增速相差不大。截至目前上述三家仅雅生活服务7月份有收购动作，不出意外年年报彩生活增速将出现骤降、绿城服务则连续两年增速放缓。这两家均属于上市时间超过3年的企业。而5家头部物业公司出现3家增速放缓，或也传递出头部物业公司在规模上想要再上一个台阶的艰难。除去依靠母公司、外拓第三方项目之外，并购扩张成为一条重要路径。碧桂园服务之所以能保持74%的高增长，与并购息息相关。公司自年6月登陆资本市场后，年底一口气以总代价6.83亿元收购了五间物业管理公司。年7月，碧桂园智慧物业服务以3.75亿收购港联不动产服务%股权，后者在中国物业服务百强企业位居十七。市场也更喜欢这种简单有效的方式。碧桂园收购港联不动产的消息一出，公司股价升逾4%，最高报18.88港元；雅生活服务收购中民投当天涨幅8.36%；中航善达发布收购招商物业的公告以来累计涨幅20.45%。中海物业、绿城服务毛利率倒数盈利能力方面，15家物业公司销售毛利率平均值为30%，销售净利率平均值为14.25%。按照毛利率从高到底排列，除去个别公司表现“意外”，排名与营收规模大致相同，毛利率高低与规模大小紧密相连。其中祈福生活服务、奥园健康两家表现出众，分别以42.58%、39.57%的毛利率高居榜首，呈现出小而美的姿态。相比之下，头部物业绿城服务、中海物业意外以20.13%、19.28%的综合毛利率排在倒数，低于行业平均值约10个百分点，与公司规模优势相悖。数据来源：wind物业行业收入一般分为三部分，物业基础服务（收取基础物业费为主）、非业主增值服务（协销等与开发商有关，毛利率30%~50%）、业主增值服务（包括清洁等社区增值服务，毛利率50%~60%）。基础物业部分由于物业费价格限制及涨价困难等因素毛利率偏低，相对而言，近几年毛利率较高的增值服务成为更有想象空间的部分。本文选取营收占比较大的物业服务、毛利率较高的社区增值服务，两项能够对综合毛利率产生较大影响的业务进一步分析，发现绿城服务无论是物业服务还是社区增值服务，分部毛利率均为统计范围最低。上半年，绿城服务的社区增值服务毛利率仅为31.1%，与以增值服务见长的彩生活毛利率相差了50个百分点。不仅如此，基础物业服务11.9%的毛利率也在已披露物业公司中垫底。但根据绿城服务公布物业费单价3.16元/月/平方米，高于行业2.3元/月/平方米的水平。公司似乎更应该反思成本控制的问题。注：仅10家中报完整披露各部分毛利率数据来源：公司公告整理同样掉队的中海物业恰好相反，各部毛利率均处于行业正常范围，但低毛利率物业服务占比达到80%，营收结构中高毛利的社区增值服务占比仅2%，致使公司综合毛利率只有20%。另一个值得注意的是，中海物业上半年物业服务毛利率较上年同期下降9个百分点，半数物业公司出现了同样的情况。原因包括物业服务投入加大人员增加、人工成本上升、第三方物业费较低等因素。未来随着人工成本增加，物业费单价又具有较强刚性，物业服务毛利率下降或成大概率事件。销售净利率方面，彩生活、和泓服务、中奥到家以平均值以上的毛利率却实现了较低的净利率，期间费率值得