不良物业的好日子,到头了

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撰文：青龙美编：田青校对：紫藤

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不良物业，人人喊打！

提起李荣浩，都知道吧。

年这货第一条上热搜的微博和杨丞琳无关，和他的新歌也无关，却和物业有关。

没想到吧，名人也被物业气的够呛。

而且，他描述和投诉的大多数场景，基本每个和物业打过交道的人都会感同身受。

从小到大，我一直疑惑物业这个机构到底是为了方便我们住户，还是为了难为我们住户而设立的？1、停水停电打电话没人接，一来电一来水。喂，你好？2、车库脏的蜘蛛网满天飞，墙上全是世界名画和各种脚印，也没人翻修。拍恐怖片根本不用美术和打灯，直接拍就行了，运气好的剧组可能连鬼的费用都省了。3、你要是有个装修啥的，你可算是撞枪口上了，训你跟训孙子的口气一模一样。而且你还能莫名的感觉到一股傲气，不知从何而来，可能是从东土大唐而来？4、什么时候效率最高呢，你晚点交物业费试试？马上召集全球法律精英起诉声讨你，让你无处可逃、无处遁形、无处安放、最终爱的迫降！5、然后各种签字、各种核实、各种审查、各种追踪、各种了解、各种节假日、各种上下班时间不固定、各种开会、各种求爷爷告奶奶。6、所以我真心发问：“物业机构到底是为了什么而存在的？他们到底是服务机构、还是监管机构、谁能给我个准信儿啊？”7、其实我们老百姓过日子大家都互相理解理解，不管你是物业还是业主，都相互体谅站在对方层面考虑，社区就是我们的小家，一起搞好卫生、搞好建设、互相帮助多好！8、以上内容单指我家和我以前家的物业，我相信这世界99.%的物业都没有这种问题，都是大好人。可能我情况比较特殊，所以请物业爱好者们不要diss我。我说的是我家那个物业。李荣浩以上7条说的都对，但是第8条说错了。其实，绝大多数业主对于物业的服务是充满着槽点和不满的。更何况有些开发商为了房子卖出溢价，交房前后的物业水平对比直逼大变活人。而且，不良物业带给业主的伤害不仅仅是服务层面的拖沓和推诿，更重要的是暴雨下的漠视和临阵脱逃带给业主的人身、财产损失。但是，这种不良物业的好日子，大概率是要到头了！2

8部委联合出手，整治物业！

我从不否认物业公司在业主生活中发挥的积极作用。

疫情时，他们也曾经发挥出重要作用，为业主的生命健康和安全保驾护航，配合社区工作、消杀、给业主送吃送喝。内保业主，外保安全，确实为业主们做了很大的贡献。

暴雨时，有很多的物业冲在一线，表现英勇。甚至于弥合了很久以来物业和业主的对立情绪，毕竟物业的付出大家都看得到。

更有一部分物业，如附着在业主身上的藤壶，完完全全的只有索取，没有付出；只是寄生，没有贡献；甚至在关键时刻还倒打一耙，让业主钱包受损、心情窝火。

这类不良物业，犹如车匪路霸，除了要钱，基本没起啥好作用。

这种情况已经持续很久很久的时间，但是年7月13日，住建部等8部门联合下发了一份文件。

文件中，明确提出，对物业服务秩序的规范和整治要开始了！

超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；

未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；

未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；

擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；

物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

这也意味着，肆无忌惮的物业服务公司，即将迎来一次“整风运动”。而且这次运动中涉及的条款，条条剑指物业的命门：“费用公示”和“高价低质”。

单单看这个条款，就说明监管部门还是你大爷。不是不报，是时候未到，时机一到，一切都报。

同时，我们也要注意，这个时间跨度是三年。也就是说从文件下发到第一战役效果初显有三年的过渡期。但是买房人可等不了三年啊，上篇文章中，就有粉丝留言问。

这个确实是个问题，要知道，从这次之后，物业的重要性不言而喻。甚至夸大点说，你家房子涨不涨不是你说的算，也不是开发商说的算，而是交付后的物业公司说了算。

从这个角度来说，如何选择一家靠谱的物业，确实是每个买房人需要具备的技能。

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如何判断一家物业是否靠谱？

不说废话，直接说干货。

技巧1：看物业是否上市和口碑

物业公司发展至今，早已经是一个行业。其中必然有领头羊，一般来说，能够上市的物业公司，无论是标准化管理还是物业服务的水平和管理面积都是经过市场验证的。

因此，买新房，尽量优选一些已经上市的物业公司。

当然还有些在郑州当地比较有口皆碑的物业，比如永威物业、普罗物业等，也是相当不错。

技巧二：看房龄和物业费

上面这条，对于品质开发商和新房来说都是有据可查的。因为一些小开发商为了提升项目卖点也会引入知名物业公司，来提升客户的信任度。

比如某些小区就会用万科物业、康桥物业或者是永威物业代管。

但问题来了，二手房小区，怎么看？

如果排除特殊情况，比如某些省市领导家属院之外。一般来说，房龄越老的房子，物业越差，管理越混乱，服务也不太到位，有些甚至就没有什么物业公司。

房龄20年以上的社区，物业费可能只要0.8元到1元/㎡左右。

房龄15年以上的社区，物业费可能只要1元到1.5元/㎡左右。

房龄5到10年左右的社区，物业费可能只要1.5元到3元/㎡左右。

当然也不排除个别高收入、低质量的物业，甚至部分不收啥钱，但物业服务不错的社区，这种都是特例。

巧妇难为无米之炊，钱是良好服务的基础，一般都是房龄越新、物业费高、相应的服务越好。

技巧三：看保安和门禁管理

很简单，安保是一个小区的脸面和第一道防线。

他直接负责小区人员的管理，是物业服务中最基础和最基本的一项。

如果门口是一个大爷保安，相信你的安全感也不足。

如果门口是一个年轻小伙子，业主的安全感也能提升。

这是物业公司是否乐意花钱在小区设施上投入的重要标尺，如果保安都不舍得花钱，其他的更甭指望了。

其次是门禁系统。

现在社区动辄数千人乃至万人以上，管理难度确实很大。完全依靠门口的几个保安真的不可能肉眼识别是不是自己的业主。

所以，门禁系统的投入就尤为重要了，现在大多好点的社区都有门禁卡，再高档些的有人脸识别和梯控系统。

当然了，硬件因为软件起作用。一个陌生人是否可以随意进入小区，门卫是否询问登记，如果开车进入，是不是登记车牌号和手机号，也是体现物业服务水平的要点。

好的物业服务是，好的安保服务+好的硬件投入。

技巧四：看公共区域和违建情况

相信每个业主都有体会，有些小区刚开始还不错，到后面物业和业主对立，物业费收不上来，物业管理松弛，各种问题层出不穷。

其中最重要的就是。

1、一楼和顶楼开始有人违章建筑，要么扩大院子占用绿地养鸡种菜，要么顶楼开始违建阳光房棋牌室，甚至开始对外经营。

2、楼栋外立面脱落、褪色也没有人管，没人翻修和重建。

3、电梯故障频发且电梯厅内小广告乱飞。

4、健身区健身器材已经锈迹斑斑，甚至于很多健身器材已经无法正常使用。

5、楼栋内部公共区域的走廊、步梯、重点位置的垃圾桶等是否干净，是否有人维护等。

如果这些问题都存在，基本判定这个物业不靠谱了。

如果这些问题没有出现，或者维护的相对较好，那么至少说明这家物业还是比较认真负责的。

技巧五：绿化和水系

相信很多业主买房时，最在意的除了小区外部的配套，就是小区内部的绿化和水系，以及运动场地的设计。

这些确实可以提升居住品质和社区的高级感。但是绿化和水系也是社区内花费不菲的硬件，因为水景需要频繁的打理和维护，不然很容易布满杂物，绿植需要不断的更新、维护。乔木还要修建、草坪需要补充，这些都需要人力、物力、财力的持续投入。

如果这些都做的不错，说明物业确实比较负责任。

技巧六：高端社区看会所

有些高端社区中，会所是标配。青龙之前有文章描述过，很多高端社区成也会所，败也会所。因为会所需要巨额人财物的投入，大多数会所需要开发商赔钱运行。如果一家物业能够把会所运营的很好，其他方面可以不用看了，一定不会差！

技巧七：看小区停车情况和车库

人车分流，基本上是新建社区的标配，也是老社区发生矛盾的重点之一。现在一家一个孩子都金贵，小区路面上车辆乱停乱放有碍观瞻，也极不安全。所以，车库和地上停车一直是物业管理的难点和槽点之一。因此，直接去小区地面看看停车情况，是不是真的人车分流。或者去地库看看机动车的管理情况，是不是能够做到清晰、规范。物业管理的水平，可以说一目了然。4

总结

物业可以决定你家的房子涨不涨，这真的不是一句空话。

我们就拿高铁东站西广场的两个社区举例。

一个是中豪汇景湾，一个是雅宝东方国际花园，两个社区一路之隔。从地段、周边配套、户型、物业费等方面几乎难分伯仲。

但是，二手房的成交价格却有明显的差别，中豪相对更高，雅宝相对低一些。

说实话，两个社区我都