以案释法业主3年拒交物业费,理由是服

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业主和物业公司之间

时常存在各种矛盾

有的业主认为物业公司没有尽到职责

便可以拒绝缴纳物业费

在嵩明法院审理的一起物业合同纠纷中

业主拒交3年物业费

被物业公司告上法庭

法院将如何判决？

案情简况

陈某、秦某是嵩明某小区的业主。年，开发商和某物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：由物业公司向陈某、秦某所在小区提供物业管理服务，双方明确约定了物业管理服务费收费标准。但这之后，陈某、秦某三年没有向物业公司交纳过物业管理服务费。

经催讨无果，物业公司将陈某、秦某告上法庭。法庭上，陈某、秦某辩称，物业公司服务不到位，拒交物管费。

我们小区的卫生很差，还有安全隐患！

物业一点都不负责，小区里车辆乱停乱放也不管！

这能作为拒交物业费的理由吗？

嵩明法院审理后认为

本案中，原告物业公司与案外人开发商签订的《前期物业服务合同》系依法成立的有效合同，虽然该合同并非与业主本人签订，但基于物业服务的特点，其合同指向不特定的多数人，根据法律规定，原告与开发商签订的合同对被告具有约束力，原、被告双方应当按照合同约定全面履行合同义务、行使合同权利。被告以原告提供的物业服务存在瑕疵，存在重大安全隐患为由拒绝交纳物业服务费，法院认为，原告作为物业服务企业，其所提供的物业服务不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个小区及全体业主，业主应为其享受物业服务支付相应的费用。被告提出原告服务存在瑕疵的问题，由于物业管理合同本身具有长期性和综合性的特性，物业服务本身是一个动态的长期过程，由多项服务内容组成，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。因此，被告作为业主，其实际享受了原告提供的物业服务，理应向原告支付相应的物业管理费。

最终，嵩明法院判决陈某、秦某于判决生效之日起十五日内支付物业公司自三年来所欠的物业管理费。

法官说法《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者是无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院则对业主的理由不予支持。”也就是说，业主享受了物业公司提供的物业服务，理应向物业公司支付管理费作为报酬。那么业主如果对现有的物业服务公司不满意，该如何维护自己的权益呢？业主可以向业主委员会反映，由业主委员会督促物业进行整改。在要求物业公司整改行为无果的情况下，业主可以到当地住建局等政府部门进行投诉。同时，业主也可以用法律武器捍卫自己的合法权益。业主需要向法院提供物业公司服务不到位的证据，平时注意收集、保留如现场照片、视频及同物业公司交涉的录音等因物业服务瑕疵造成自己损失的证据，据此可另行主张赔偿而不是拒绝缴纳物业费。

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来源丨嵩明法院

编辑丨魏晓露

一审丨吴怡

二审丨詹辉

三审丨刘欣

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