杭州新修订的物业管理条例强调保障业主知情

浙江新闻客户端记者叶怡霖

8月26日上午，杭州市人大常委会召开《杭州市物业管理条例》（以下简称“条例”）新闻发布会，公布了新修订的《杭州市物业管理条例》。杭州市人大常委会法工委就修订背景、主要内容进行了详细解读。

这是《杭州市物业管理条例》的第二次修订，距离首次修订已有8年时间。据悉，新修订的条例将于明年3月1日起正式施行。

相比条例修订前的七章六十八条多字，本次修订后，条例共有九章九十三条多字，篇幅有了不小的增加：增加了“物业管理区域”“前期物业管理”和“监督管理”等三个章节，将原条例的“物业使用和维修”“物业保修金和物业专项”维修资金两章合并为“物业的使用和维护”，将“业主、业主大会和业主委员会”修改为“业主和业主组织”，“物业管理服务”修改为“物业服务”。修订后结构更为完整，逻辑也更为清晰。

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修订工作涉及哪些重要内容？

物业管理纳入基层治理。

物业管理工作过去比较侧重行业管理，与基层治理体系融合不够，现行条例对于基层治理的规定也较为原则。

本次修订后，条例明确将物业管理活动纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局；规定建立人民调解、行政调解相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制；完善行业组织的有关规定，发挥其在行业自律、业务培训、诚信建设方面的作用。

强调信息公开，业主知情权更有保障。

现行条例对于物业管理信息公开的规定比较原则，实践当中因物业管理信息公开不充分引发的矛盾纠纷较多。

本次修订后，条例明确规定了信息公开的形式，在相关章节专门规定了业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、建设单位的信息公开义务，保障业主的知情权。

积极运用数字化，物业管理更有效率。

推进数字化建设有利于提升物业管理质量和服务水平。本次修订后，条例作出以下规定：

一是鼓励运用数字化等新技术、新方法，发挥公共数据平台作用。

二是倡导业主投票采用电子方式。采用电子方式投票便于业主参与，解决业主投票率低、决策难的问题，同时充分考虑老年人等特殊群体的合法权益，规定“业主投票一般应当采用电子方式，但是业主要求提供纸质方式的，业主委员会应当提供”。

三是推进数字化建设。条例规定由杭州市房产主管部门负责建立、维护本市物业管理信息网络系统，并推广其在业主大会会议组织、物业管理信息公开、促进业主与物业服务人沟通交流等方面的运用。

重视源头治理，物业管理区域划分规定更加全面。

物业管理区域划分是开展物业管理活动的基础，实践中存在不少因物业管理区域划分不当引发的矛盾纠纷。现行条例将物业管理区域划分与物业管理服务合并表述，内容相对原则且未考虑老旧小区等特殊情形。

本次修订后，条例将物业管理区域划分单独作为一章，明确在编制建设工程设计方案或者初步设计时，应当合理确定主要配套设施设备的共用范围，并对老旧小区物业管理区域划分问题作了规定。

多种措施并举，业委会组建运行更加规范。

业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理中居于重要地位。本次修订后，条例对业主委员会的有关规定作了进一步完善。

一是进一步明确业主委员会工作职责。规定业主委员会负责召集业主大会会议，拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案和共有部分以及共有收入的使用、管理方案并提请业主大会决定，监督管理规约的执行等。

二是进一步完善业主委员会选举制度。目前上位法对业主委员会成员资格条件只有原则性规定，可操作性不强。条例根据业主自治原则，规定业主可以在业主大会议事规则中约定业主委员会成员、候补成员需要具备的资格条件，并规定了业主委员会成员候选人的产生方式、业主委员会成员人数和候补成员制度。

三是进一步规范业主委员会运行管理。条例对业主委员会会议、信息公开、业主委员会成员禁止行为、罢免和职务终止、离任移交、审计和财务管理等各项制度作了补充完善。

创设物管委制度，应对“自治失灵”更有办法。

在尚未成立业主大会、业主委员会运作失灵、业主委员会换届选举、老旧小区推行物业管理等情形下，完全依靠业主自身能力难以保障物业管理的有序进行。

本次修订后，条例创设了物业管理委员会制度，作为对业主自治机制的补充和落实物业管理属地责任的举措。

物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位指派代表和业主代表组成，主要任务是负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会。

同时，为了维持老旧小区、尚不具备召开首次业主大会会议条件的新交付物业小区、未能及时选举产生业主委员会的物业管理区域的物业管理正常运转，维护业主合法权益，条例规定可以由依法成立的物业管理委员会临时代行业主委员会职责。

加强共有部分管理，矛盾纠纷有望减少。

共有部分是业主行使专有部分所有权的必要保障，也是业主取得共有收入的物质基础，同时业主对共有部分的维护管理负有共同义务，实践中因共有部分所有权不清引发较多纠纷，有必要加以明确。

本次修订后，条例对共有部分承接查验、移交、共有物权登记公示、利用共有部分进行经营产生的收入的管理等事项作了规定。

规范保护并举，物业服务质量更有保障。

为了提升物业服务质量，本次修订后，条例补充以下内容：

一是根据《中华人民共和国民法典》的有关规定，对物业服务人的义务作出具体规定，明确禁止物业服务人强制获取生物信息、泄露个人信息、强制购买其提供或者指定的商品或者服务以及其他侵害业主、非业主使用人的人身、财产权利的行为。二是明确物业服务收费标准及其调整程序。三是对物业费的承担和交纳作了修改完善。

完善管理制度，维修资金使用更为合理。

本次修订后，条例在国家和省有关物业专项维修资金的缴存、使用等制度的基础上，进一步明确由区（县、市）城乡建设主管部门在办理物业竣工验收备案时核验物业专项维修资金的交存情况，并对物业专项维修资金的正常使用、紧急状况下使用以及禁止使用情形等作了补充规定。

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修订工作是如何开展的？

杭州市人大常委会年将修订条例列入立法计划调研项目，年列为预备项目，年作为正式项目，经过了三年的谋划和准备。

去年10月，杭州市政府向市人大常委会提交《杭州市物业管理条例（修订草案）》（以下简称“修订草案”）后，当月、12月和今年4月，市人大常委会第三十次、第三十二次和第三十五次会议对修订草案进行了三次审议。

杭州市人大常委会主要领导、分管领导先后带队赴各城区、相关单位和部门开展10余次专题调研，还听取部分市政协委员的意见建议；市人大法制委员会邀请新闻媒体、业主委员会和物业服务企业代表参加座谈，并通过杭州人大网、市人大