建筑材料行业深度报告保障性租赁住房专题研

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（报告出品方/作者：西部证券，李华丰）

一、保障性租赁住房：完善“租购并举”保障体系

1.1什么是保障性租赁住房？

年为保障性租赁住房的元年。年12月召开的中央经济工作会议提出“高度重视保障性租赁住房建设”，保障性租赁住房概念正式提出。年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发[]22号）（以下简称22号文），明确了“以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，保障性租赁住房成为我国住房保障体系新成员。22号文为保障性租赁住房首个顶层设计文件，文件的出台为保障性租赁住房建设奠定了坚实基础，在此之后各地陆续发布保障性租赁住房“十四五”规划，保障性租赁住房建设正式进入快车道。

研究保障性租赁住房之前，应首先明晰保障性安居工程、保障性住房、保障性租赁住房等概念。简单来讲，保障性安居工程包含保障性住房，保障性住房包含保障性租赁住房。保障性安居工程包括四类：第一类是保障性住房建设，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房等；第二类是棚户区改造，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、林区棚户区、垦区棚户区和煤矿棚户区；第三类是农村危房改造和游牧民定居工程；第四类是城镇老旧小区改造工程。

保障性住房为保障性安居工程中的第一类建设项目，是指政府为中低收入住房困难群体所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。一般是由政府主导投资建设或委托给有资质的房地产开发企业建设，通过政策补贴、税金减免、地价优惠等方式降低开发成本，从而实现以较低的价格出租或出售给特定人群。保障性住房整体上可分为出售型和出租型两类，出售型主要包括保障房包括经济适用房、两限房和共有产权房，出租型保障房主要包括廉租房、公租房和保障性租赁住房。

经济适用房由国家统一下达计划，通过划拨的方式，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，出售对象为中低收入家庭；两限房是指限房价、限套型的普通商品住房，通过招拍挂出让土地，对购房人群和房屋出售有严格限制，保证优先服务住房困难家庭；共有产权房即政府与购房者共同承担住房建设资金，专门针对本地/外地具有一定支付能力的中低收入人群；廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房；公租房与廉租房类似，出租对象不再限于本地低收入家庭。年廉租房和与公租房并轨。保障性租赁住房属于出租型保障房中的一类，于年正式提出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

年12月，中央经济工作会议提出“要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，保障性租赁住房是对我国保障住房体系的有力补充。首先，保障性租赁住房不再对户籍有所限制。过往的保障房主要服务于本地户籍家庭，即政府只将本地居民纳入保障体系，属于“静态人口观”。随着我国进入都市圈城市群时代，大中城市人口吸附能力进一步加强，流动人口由年的2.36亿迅速增加到年的3.85亿，大量年轻人口涌入北上广深及各大省会城市。人口动态流动背景下，新城市人口同样面临住房难等问题，保障性租赁住房为此类人群提供了住房保障。

其次，保障性租赁住房不再针对低收入人群。此前保障房意在解决生活困难群体的住房问题。现阶段，大中城市普遍存在高房价，高房租现象，大量新涌入人口储蓄较少暂无购买商品房能力，且房租支出占其可支配收入过高，挤压其消费欲望，降低年轻人幸福指数，影响生育意愿。保障性租赁住房的推出缓解了年轻人初入大城市住房压力大的困境，有利于激发年轻人活力，释放其消费需求，促进都市化进程。

1.2保障性租赁住房的由来

纵观我国保障性安居工程发展历史，可以分为四个阶段，每个阶段都与中国宏观经济发展、城镇化进程和房地产行业的发展息息相关。阶段一：-年，此阶段初步形成了购置型和租赁型的住房保障制度和建设思路。年12月，《城镇经济适用住房建设管理办法》正式出台，经济适用房制度的正式确立，也标志着我国保障性住房制度正式开始。在这一阶段，经济适用房投资占房地产投资比例较高，最高占比高达16.6%（年），随着商品房住宅项目投资大幅增加，年占比回落至4.8%。年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》，廉租房政策站上历史舞台。以出售型经济适用房为主，出租型廉租房为辅的租售并举保障性住房体系一直持续到年。

阶段二：-年，此阶段租赁型保障房（公租房、廉租房）成为发展重点，各类制度逐步完善，多种形式保障房建设大规模并进。-年间，我国陆续有城市出现住房供应单一，房价上涨较快等问题，住房供需矛盾开始凸显。且经济适用房为出售型物业，适用群体为具有一定储蓄的家庭，储蓄较少的低收入群体难以受益。

年，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，我国保障性住房思路由“居者有其房”向“住有所居”转变，以租赁为主、出售为辅的保障性住房制度正式确立。年住建部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，收益群体由本地低收入家庭扩大为本地和外地低收入家庭，并于年完成了与廉租房的并轨。-年间，购置型保障房投资规模基本维持不变，租赁型保障房和棚户区改造项目投资额大幅度增加。年底住建部宣布减少经济适用房供应，经济适用房制度至此逐步退出历史舞台。至此，租赁型保障房为主，棚改项目逐渐发力的局面形成。

阶段三：-年，棚户区改造项目大规模推进，可售型保障房消退，租赁型保障房减少。年，为推进国家新型城镇化、改善居民居住条件，争取实现到年使1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇实现落户，并对冲和缓解房地产行业下行和三、四线城市商品房高库存压力，年中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（-年）》，全国范围的棚改工程如火如荼开展。棚改资金主要来自政策性银行款。

棚改项目补偿办法分为实物补偿和货币补偿，棚改初期以实物补偿为主，根据住建部公布的信息，年棚改项目货币化安置比例仅9%。随着年《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》指导文件发布，棚改项目补偿办法向货币化补偿转移，年，棚改项目货币化安置比例高达48.5%。棚改项目拆迁补偿款大量涌入房地产市场，大幅刺激了商品房销售规模和地产商投资拿地热情，三四线城市商品房库存得到快速去化，有效对冲了房地产行业下行压力。但棚改项目货币化补偿在提振房地产市场，拉动居民消费的同时，也进一步推高了土地价格和商品房价格，加剧了住房供需矛盾，部分大中城市房价高不可攀，严重影响了居民生活水平，这也会后续的保障房政策变化埋下了伏笔。

阶段四：年-至今，保障性租赁住房政策频繁出台，公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系建立。年，全国范围的棚户区改造工程已进入收尾阶段，城镇面貌焕然一新，大量农业人口在城镇落户，中国城镇化率年已接近60%。经济的发展、城镇化率的提高、交通的便利使得人力、资本开始加速向一、二线城市聚集。大中城市人口不断提升，对住房的需求也进一步提升，叠加-年棚改货币化安置补偿资金涌入楼市加速地价房价上涨，居民尤其是年轻人在居住端的支出持续提升，已严重侵蚀了其消费欲望和婚育意愿，降低其生活水平，损害了我国消费升级和人口增长的内生动力。因此，为促进房地产行业良性循环，落实政府“稳房价、稳地价、稳预期”目标，并最终实现共同富裕，保障性租赁住房制度应运而生。

二、棚改退潮预期转弱，“十四五”投资新方向

2.1“十四五”期间全国预计建设万套保障性租赁住房

在全国“十四五”规划确定将扩大保障性租赁住房供给后，各地省、市级政府纷纷出台关于加快发展保障性租赁住房的实施意见，加大了保障性租赁住房供给力度。从筹集规模看，截至目前，共有8省、47市（含直辖市）发文表示将贯彻执行保障性租赁住房建设指导意见，并披露“十四五”期间筹建计划共计万套。与年1月份住房和城乡建设部住房保障司提到的“十四五”期间40个重点城市初步计划新增万套保障性租赁住房相符。

保障性租赁住房的核心目标为解决新市民、年轻人的中短期住房问题，从年住建部先后选择保障性租赁住房试点的24个城市，到正式政策出台重点