让人头疼的前期物业

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业主是一个十分憋屈的群体，掏空六个钱包、背负三十年债务后，并没有成为小区的主人，却时时受物业的欺负，花着高价的物业费却得不到高质服务、公共收益被侵占、有的业主甚至被物业殴打、有家都不能回！

　业主的痛苦生活的根源是什么？业主的憋屈日子是从何时开始的呢？今天就谈谈业主的痛苦之源及如何破解。

　毫无疑问，我国目前的“前期物业合同”制度是业主痛苦生活的罪魁祸首，这项不合理的制度造成了业主们憋屈生活的开始。有人称前期物业制度就是伴随着业主的一颗毒瘤！

　《物业管理条例》从第二十一条到第三十一条规定了“前期物业管理制度”，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约”、“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”……

　购房人在购房时，开发商就制定了购房人必须遵守的规约、开发商同时已选定了物业公司而且物业服务内容、标准、价格等等都已确定，购房人只能无条件遵守，这简直就是封建社会的“包办婚姻”，一对新人在掀开盖头前相互之间什么都不知，购房人对日后管理自己家园的物业的一切也只能是入住后才慢慢了解！所以，这种前期物业服务制度剥夺了业主参与合同制订的一切权利，完全是一种霸王合同，严重侵犯了广大业主的合法权益。

　有人说《物业管理条例》第二十四条不是规定开发商必须公开招投标前期物业吗？还要在房管部门备案，这样的前期物业应该还可以吧？

　算了吧，所谓公开招标不过是块遮羞布罢了，而且这块遮羞布早已破烂不堪，啥也遮不住了。现在前期物业有几家是经过正规招标的？据不完全统计，至少一半的前期物业是没有经过招投标程序的！即使经过招标，也不过是做做样子，不然最后怎么都是老子招儿子？某大房产招的物业一定是子公司某碧物业，某科房产呢，一定是某科物业，某桂园房产呢？不用问也一定是某桂园物业！法规制定的目标挺好，经过公开招标，保证公开、公平、公正地招到优质的前期物业。但实际呢，这样没有招标或所谓招标的前期物业能真心为业主服务吗？　对于包办婚姻的不满，几千年来人们经常通过逃婚、甚至以死来抗争，可对于“前期物业”业主能怎么办呢？

　“前期物业合同”有的规定了二年至五年的期限，有的没有规定期限，其实有无期限都是一样的，都可以在任何时间通过业主委员会终止的。按此规定，业主对前期物业不管怎么不满，都必须在成立业委会后才可能将其罢免，否则，这颗前期物业的毒瘤将永远与业主相伴终身!　业主只好开始了成立业委会的马拉松之路，历经挨家挨户的艰苦动员、街道办的不作为、开发、物业的破坏……，在这条充满艰辛的荆棘之路上许多业主被迫放弃，坚持到最后的业主能迎来胜利的曙光吗？哪有那么容易的事，开发、物业到手的利益怎么能轻易放弃，被炒的老物业赖着不走、新物业进不来几乎是各个更换物业小区必须上演的一幕，有的小区甚至因此发生大规模的冲突！（其中原因详见以前文章《赶不走的物业》）

　所以，业主的痛苦从签订购房合同那一刻就已注定、就已开始，开发商就将“前期物业”这个紧箍咒套在了全体业主的头上，使业主们长期被压榨、被欺凌，更可悲的是，开发、物业所做的这一切全都是合理合法的！

　“前期物业”以前主要是在《物业管理条例》中规定的，这只是一部行政法规，级别一般，但《民法典》已对前期物业基本全盘确认！

　为何会出现对业主如此不公平不合理的制度呢？小区建成入住后，就需要有小区的管理者。对小区的公共设施等能起到最大帮助的当然是建设者、就是开发商，开发商对小区各个方面比谁都熟悉、都清楚。由开发商日后管理小区当然最方便，受经营范围所限开发无物业管理的资质怎么办？那就由开发商另办一家物业公司好了，就形成了老子招儿子。主管部门当然对此睁一只眼闭一只眼了，如果真搞公开招标，真招来的物业原开发商会配合吗？岂不乱了，维稳是大局！

　如何真正清除业主的“痛苦之源”，切掉前期物业这颗毒瘤，必须在制度上、立法上整体规划，篇幅所限，相关建议、设想以后另述。在目前的制度框架下，业主们能做的只有团结一致，尽快成立业委会，炒掉前期物业选聘优质物业，尚无其他良方。