如何更换物业这份指南快收藏

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更换物业包括两种情形，一种是合同到期了，不同意续聘原物业；一种是在合同期内，对物业服务不满，业主要求解聘。

不管是不续聘，还是解聘，换物业严格来说都要经过四个阶段，分别是解聘或续聘表决、选聘方案表决、多选二表决（也可以是招投标形式）、二选一表决，虽然各地政策会有一定差异，但大致相同。

第一阶段是一场临时性业主大会，如果是解聘，需要20%业主签名，然后召开业主大会，表决是否同意解聘现物业；如果是物业到期，不用签名，直接表决是否同意续聘现物业。当大会决定同意解聘或不同意续聘，就进入下一步。

第二阶段又是一场业主大会，这个阶段表决选聘新物业的方案，主要包括资格条件、选聘流程、新的物业合同草案。

这个阶段要非常注意的是选聘流程，到底采用招投标方式还是业主大会方式，传统采用招投标，由业委会、业主代表、招投标专家（住建部门有专家名录库）组成评标小组对报名的物业公司进行评分排序。

然而，我们强烈建议采用业主大会形式，因为越是小团队越容易暗箱操作，即便是随机抽取的专家和自动报名的业主代表，在短时间内也会合谋或者听从业委会的意见，因此干脆让全体业主从报名物业企业中筛选出两家，反而更加客观公正，服务质量好坏，最终也由业主自己去承担。

第三阶段要么是一个招投标过程，要么是一场业主大会，目的就是要在多家报名物业公司中选取两名进入最后的业主大会表决。如果是招投标，同样需要支付费用给代理公司，负责文件起草、招募、评标等环节。

为什么不和这轮得票率最高的公司签约呢？这是因为根据《民法典》条规定，选聘物业同样需要参与表决中的过半数同意，因此多家企业投票，很难过半，如果能够直接过半，当然可以作为小区签约物业公司，不用进入下一轮了，这也是我们推荐业主大会方式而不是招投标形式的另一个原因，招投标的话，必须举行下一场业主大会。

第四阶段，就是二选一的业主大会，得票高者就是中标企业。

这样一路走下来，需要四场业主大会，为了简化流程、节省费用，建议如果是解聘的话，第一阶段和第二阶段进行合并，是否同意解聘的同时，表决如果解聘，是否同意接下来的选聘方案？业主大会正因为不是现场会议，尽可能要多表决几个步骤。

如果第三阶段，直接有物业公司达到过半同意率，加上前面合并的一步，就只需两场业主大会了。

因此一次物业更换，可能需要开两场、三场甚至是四场业主大会，你被绕晕了吗？大家觉得能不能进一步简化？评论区聊聊！