事实物业服务法律关系的认定

《民法典》第九百三十九条规定（原《物业纠纷解释第一条》），“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”一般而言，成立物业服务法律关系的前提是建设单位与物业服务企业签订了前期物业服务合同，或者业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订了物业服务合同。

实际生活中存在因各种原因导致相关主体既未签订前期物业服务合同，也未签订物业服务合同，而物业服务公司实际提供了物业服务的情形，此时能否以双方存在事实物业法律关系要求业主支付物业费。司法实践对于此种情形的处理具有争议。

一种观点认为，物业服务合同为要式合同，如物业公司提供的证据不足以证实双方之间存在符合法定条件的物业服务合同的，即便物业公司实际提供了物业服务，其要求业主支付物业费的主张不应得到支持。在山东省烟台市中级人民法院()鲁06民终号民事判决书中，法院认为，本案系物业服务合同纠纷，《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。故物业服务合同为要式合同。由于上诉人提供的证据不足以证实其与被上诉人之间存在符合法定条件的物业服务合同，现其以部分案外人已交纳相关费用为由主张与被上诉人形成事实上的物业服务关系，理由不当，本院不予支持。

另一种观点认为，虽然当事人双方未签订前期物业服务合同及物业服务合同，但物业公司实际提供了物业服务，且业主享受了物业服务的，物业公司与业主之间成立事实物业服务法律关系。在广东省广州市中级人民法院()粤01民终号民事判决书中，法院认为，虽然昌晖物业公司并未提供书面的物业服务合同，但从昌晖物业公司长时间入驻小区从事物业服务及此后小区成立的业主委员会对昌晖物业公司提供的服务并无异议来看，可视为昌晖物业公司一定程度上征得了业主委员会同意从事物业服务，且涉案小区物业均还在建设单位名下，建设单位对于该物业公司的入驻应是知情的。与此同时，庄金兴等小区业主也享受了该物业服务，据此，双方已形成事实上的物业管理关系，根据公平原则，庄金兴理应支付物业服务费。

对于前述两种不同的裁判观点，笔者认同后者，理由如下：虽然《物业管理条例》第三十四条第一款规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，符合《民法典》规定的法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立的合同，但是《民法典》第四百九十条第二款规定，法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式，但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。《民法典》第四百九十条第二款是当事人之间成立事实合同法律关系的法律依据。因此，物业服务合同作为民法典规定的典型合同之一，应当适用民法典合同编关于成立事实合同法律关系的规定。即虽然双方当事人未签订前期物业服务合同及物业服务合同，但物业公司实际提供了物业服务，且业主享受了物业服务的，物业公司与业主之间成立事实物业服务法律关系。

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