判断物业是否有责的三个金标准小区突发

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墙皮脱落刮坏了业主的车

物业有责任吗？

业主在小区散步摔倒了

大风把空调箱吹落砸坏了业主财物

……

物业企业在对小区进行日常服务过程中会碰到形形色色的突发状况，这些突发状况有的属于物业责任范围，物业应当主动担责配合解决问题；有的突发状况则不属于物业责任范围，物业没必要无条件“背锅”。

别看突发状况从表现形式上看是复杂多样的，但其责任判断是有一套内在的逻辑可寻的。今天小编给大家介绍三个简单实用的判断标准，希望帮助物业企业在发生突发状况后对自身责任的有无和大小形成一个基本的判断，不至于手忙脚乱。

标准一：看区域

是否发生在物业管理区域内

《物业管理条例》第46条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

依据《物业管理条例》的规定，物业仅需对物业管理区域内的突发状况负责，当发生某一突发状况后，物业企业首先需要判断该突发状况是否发生在“物业管理区域”，如果该状况并非发生在物业管理区域，则物业无需承担责任。如果该状况确实发生在物业管理区域，那么物业应当及时配合采取应急救助措施，并及时向有关行政管理部门报告。

标准二：看时间

是否发生在物业免责或减责时间段

看突发状况是否发生在物业管理区域是判断物业应否承担责任的最简单直接的方法，但是仅凭这一点是不够的，因为物业不是“千手观音”，如果将发生在物业管理区域内的所有突发状况都归结为物业责任，显然对于物业是不公平的。因此，我们还需结合突发状况发生的时间来判断物业责任的有无与大小。

举个例子，就房屋质量而言，法律规定了“质保期”，在质保期内如果因房屋质量问题引起突发状况，显然开发商应当对此承担主要责任。就其他突发状况而言，一般在突发状况发生后的合理时间内，物业是可以免责或减责的。

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以业主在小区散步摔倒为例，如果是雪后地滑，物业未及时清理积雪做好防滑工作导致业主摔倒，则物业需要承担相应责任。若业主摔倒发生在下雪过程中，或发生在夜间，物业尚来不及清理积雪，则物业甚至可以免责。

标准三：看合同

是否就物业义务做出特别约定

《物业管理条例》第35条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

一般情况下，物业的责任大小与物业的服务标准、物业费的收费水平是成正比的。采取五星级服务的小区，业主和物业在签订物业服务合同时一般会对特殊情况做出约定，约定的目的旨在加重物业义务，保障业主权益。因此一些特殊状况按照常理本不属于物业责任，但如果物业在与业主签订的物业服务合同中做出了特殊约定，则物业有可能需要承担相应责任。

特别提醒：

现在很多小区成立业主委员会之后会采取招投标方式选聘物业企业，在招投标过程中业主通常会对物业服务合同做出特殊约定，建议物业服务企业一定要请公司法务或外聘法律顾问就相关合同条款做仔细研究，切不可单纯为了中标在物业服务合同上做出太大让步，那样会增加日后物业管理诸多隐患与风险。

业主拒交物业费四大误区

1.业主能否以自己未与物业公司签物业服务合同拒付物业费？

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年,物业公司起诉业主王某,主张物业费余元及违约金。王某以自己未与物业公司签物业服务合同，该合同不能约束自己,及物业公司未能履行合同义务提出抗辩。

：

①业委会代表业主与物业公司签订物业服务合同,委托物业公司对该住宅小区进行物业管理,系双方真实意思表示,内容不违反法律法规强制性规定,案涉物业服务合同有效,对小区业主具有约束力。

②王某作为小区业主,应依约定物业费标准支付物业费。因物业服务合同中已明确约定物业费收费标准,且物业公司系为全体业主提供物业服务,王某意见系其个人意见,不能代表其他业主,王某以物业公司主张物业费收取标准与物业公司履行物业服务质量之间相差甚大且其提供的物业服务不符合合同约定等为由拒不支付物业费,应不予支持。

③因王某与物业公司对合同履行存在争议,故物业公司主张违约金不予支持。判决王某支付物业公司物业费余元。

（最多18字）

①从案例可以看出业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由拒交物业费，人民法院不予支持。物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒交物业费的，人民法院不予支持。

②大多数业主比较关心哪些人负有交纳物业服务费的义务：

经依法登记取得房屋所有权的人；因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定而取得房屋所有权的人；因继承或者受遗赠而取得房屋所有权的人；因合法建造等事实行为而取得房屋所有权的人；已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的商品房买受人；与业主约定由其交纳物业服务费用的物业使用人；法律、法规、司法解释规定的其他情形。

需要注意的是

已经竣工但尚未出售或者虽然出售但尚未向买受人交付的商品房，物业服务费应由建设单位交纳。

2.物业公司在合同到期后仍未业主提供物业服务，能否请求业主继续支付物业费？

年5月,开发公司与物业公司所签前期物业服务合同到期后,尽管开发公司另聘新的物业公司,因部分业主出面干预致使物业公司未能交接成功而继续为小区提供物业服务。年,物业公司诉请业主何某支付拖欠物业费余元。

①最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定:“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”本案中,物业公司与开发公司所签前期物业合同合法有效,该合同对小区全体业主具有约束力。

②尽管前述合同约定期限为三年,但合同期满后,物业公司仍为小区提供物业管理服务,物业公司与何某之间形成事实物业服务关系。尽管开发公司期间另聘新的物业公司,但由于部分业主出面干预致使物业公司未能交接成功而继续为小区提供物业服务,并非物业公司拒绝退出或移交,故应认为此期间物业公司与何某之间亦形成事实物业服务关系,判决何某支付物业公司物业费余元。

下面几种特殊情况下的物业公司所提供的服务，业主仍需买单。　

①物业公司不具备资质或者资质等级不够，但双方当事人的约定出于真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。

②前期物业服务合同期限届满后，小区未召开业主大会，或者虽成立业主大会，但业主未另行委托物业公司，而是由前期物业公司在小区内继续从事物业服务；或者物业服务合同到期后，业主委员会并未聘请新的物业公司，也没有与原来的物业公司重新签订合同，原来的物业公司仍然按照已到期的合同内容提供服务，应认定合同关系成立。

③物业公司与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业公司的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，依照公平原则确定业主向实际提供服务的企业支付适当的物业服务费用。

3.房屋质量问题是否可以作为拒交、抵扣物业费的抗辩事由？

年1月，某小区物业公司将小区业主许某告上法庭，要求许某交纳从年至年9年时间共计多元的物业费。许某辩称,他家从拿房装修就出现渗水、漏水问题，多次与物业沟通交流，但物业从未进行过维修，因此拒交物业费。

物业公司于年4月进入该小区提供物业服务，9年的物业费法院予以认定。业主称其房屋有漏水、渗水问题，与本案不是同一法律关系，故本案不予理涉。但根据业主的陈述及举证，物业在提供物业服务过程中存在服务不到位的现象，故法院酌情对被告拖欠的物业服务费予以适当减免。

房屋质量存在问题、相邻关系、邻居违建等不属于物业管理服务合同范围的纠纷，不能作为减免物业费的理由。面对这些问题，应该如何处理呢？

①交房之前发现的质量问题，可以要求开发商整改；交房之后处在保修期内的，可以要求开发商进行整改；涉及需要动用维修资金维修的公共区域，可以向物业公司反映情况，由物业公司依照法定程序向房管部门提出维修资金使用申请。

②楼上邻居装修导致漏水、渗水、采光等相邻关系产生的问题，因业主与物业公司之间是物业服务合同，物业公司管理的范围是公共部位和公共设施，业主因为楼上业主的原因导致的自家房屋内部渗水，物业公司不承担维修义务，房屋所遭受的损失应当向楼上业主主张赔偿。

③邻居违建，物业仅能对违建业主进行规劝、制止，报告业委会和有关行政管理部门，既不能挥起拳头粉碎违建，也不能坐在原告席起诉搭建违建的邻居拆违，作为权利受损的业主可向相关行政主管部门反映举报，拆除违建，也有权向人民法院起诉。

4.“卫生没有打扫干净”等一般违约行为是否可以成为拒交物业费的理由？

从年6月至年3月，某小区业主孙某一致未交纳小区物业费，小区物业公司多次催交未果后，诉至法院，请求法院判决孙某支付物业费及违约金。孙某认为物业公司服务不到位，小区内存在各种问题，包括路灯不亮，电梯不安全，可视对讲系统无法使用，小区保安未定期巡逻，保洁未及时清理导致小区蚊虫蔓延，小区地上设置地桩影响通行，小广告肆意张贴等管理不到位的行为。

物业与业主签订的服务协议对双方都有约束力，物业公司要求业主支付物业管理费，不违反法律规定，法院予以支持。但同时考虑到物业公司在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，所以对物业公司主张的违约金不予支持，同时对业主拖欠的物业服务费予以适当的减免。

①业主仅以物业公司没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草等一般违约行为作为拒交物业费用的理由的，法院不予支持，若确实存在一般违约行为，服务不到位，法院在判决时，一方面因为物业确实已经提供了服务，业主理应交纳物业费；另一方面也会根据服务质量情况对物业费数额进行相应调整。

②在物业公司已经尽到相应的服务义务时，业主未及时交纳物业服务费的，应按照物业服务合同支付违约金。违约金过高的，可以依据业主的请求予以适当调整。物业服务也不易，提醒大家要及时交纳物业服务费。

物业公司书面催交义务

5.物业公司起诉业主交纳物业费欠费是否应当履行书面催交义务？

年,物业公司起诉业主刘某,主张物业费余元及违约金。物业公司称已经多次以多种形式向刘某催交物业费，但刘某均置之不理，遂诉至法院。

原告是具有合法资质的物业管理公司，原被告双方之间物业服务合同真实有效，原告履行所管辖小区范围内管理服务义务，具有收取物业管理服务费的权利。而刘某作为小区业主接受了物业公司提供的物业服务，且刘某对于物业公司服务未提出异议，在物业公司履行书面催交义务后，应当按时交纳物业服务费。

起诉前，物业公司不能忘记的事！

根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业公司向业主提起物业费的请求获得法院支持的前提：一是经书面催交，二是业主无正当理由交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。因此，物业公司在起诉之前应向业主送达物业费书面催交通知，履行书面催交义务，物业费书面催交通知中应当明确被催交业主房号、催交物业费数额、对应的物业服务期间及明确合理的交费期限。

家中被盗，汽车被砸，物业赔不赔？

6.无特别约定情况下，物业公司对业主室内财产丢失是否需要担责？

某小区的业主家中被盗，业主认为物业在小区安保方面未尽到责任，将小区物业起诉至法院。

①该业主与所在小区的物业签订了物业服务合同，约定物业公司对房屋共用部分、共用设施设备、绿化环境卫生、安保等项目进行维护、修缮、服务与管理，但对业主房屋内的财产没有保管义务。

②盗窃事件发生后，物业向警方提供了巡逻值班表等证据，并在业主报警后配合公安机关侦查工作。为证明自己已经尽到管理责任，物业公司还向法院提供了当日的巡更记录、外来车辆进出登记记录、外来人员进出登记记录、小区车库出入口当值及交接班记录等材料。

③物业公司已经按协议内容对该小区实施了相应的公共秩序维护安保措施，履行了相关安全保障义务。业主虽主张物业公司在履行物业管理职责过程中存在过错，致使涉案房屋被盗，财物损失，但未能提供有效证据加以证明，故原告要求被告赔偿被盗财物经济损失的诉讼请求，法院不予支持。

第三人侵权物业公司赔不赔？

①物业管理是指业主通过选取物业公司，由物业公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。双方当事人之间存在事实上的物业管理服务关系，但由于双方并未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，故不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。

②类似于车辆在停车位上挡风玻璃被砸、家中被盗窃等因第三人侵权造成业主人身或者财产损害，受害人起诉要求物业公司赔偿损失的，应根据物业公司是否存在过错行为、过错大小、过错行为与损害结果之间有无因果关系等综合确定是否由物业公司承担补充赔偿责任。

7.业主因不可抗力遭受财产损害时，物业公司在何种情况下应承担相应的赔偿责任？

某房地产开发公司开发的小区围墙倒塌，陈某停在由物业公司负责管理的小区正规车位上的车辆遭受严重损害。车辆所在保险公司经过实地查看后表示，围墙倒塌是由于围墙外的土堆长期受雨水浸泡挤压所致，属于人为因素，车主无责，在事故责任方明确并且可以被找到的情况下，根据相关保险条款拒绝赔偿。后经查，此围墙倒塌的原因系管理不善造成。陈某认为在这起事故中，某房地产开发公司系围墙建造商，物业公司对围墙、车辆没有尽到管理责任，故也应承担责任，遂诉至法院。

①物业公司对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业公司应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。

②即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业公司的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业公司可以免责的情形是物业公司已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。

③房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

哪些地方属于小区的共有部分？共有部分管理不到位，物业公司需要承担什么责任？

①物业小区内的共用部分一般包括：建筑物的基本构造方面，例如支柱、屋顶等；建筑物的共用部位及其附属物，例如楼梯、消防设备等；建筑物所占有的地基的使用权；住宅小区的公益性活动场所等地上或地下共有物，以及水电、照明、消防、安保等公用配套设备，还有小区的物业管理用房，除依法应当归属于国家或有关法人所有的除外，原则上应当属于全体住宅小区的业主共有。

②对于物业合同约定的共有部分养护管理不到位的问题，业主可以要求物业公司继续履行物业服务合同，未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能有重大瑕疵的，业主可对物业费的交纳行使抗辩权。另外，物业公司因未依职责对小区的公用设施进行定期检查、维护或及时抢修，导致公共设施不能正常使用的，应当及时排除妨害；给业主造成损失的还应当承担赔偿责任。

③另外，为大家列举几种物业公司给业主造成损失应当承担赔偿责任的情形：物业公司或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或者不采取其他安全措施，造成业主人身或者财产损害的；物业公司的受雇人员在履行职务过程中给业主人身或者财产造成损害的；因物业公司疏予管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或者靠近这些设施时受到伤害的。

业主大会、业委会的那些事儿

8.在业主委员会具备合法手续和授权的前提下，对于哪些事项具有原告资格和诉讼地位？

某小区成立业主委员会后，屡次要求某物业公司公开小区相关物业资料，均遭该公司拒绝，遂提起诉讼，请求法院判决该公司向业主委员会公开相关物业资料。

①在具备合法手续和授权的前提下，业主委员会具有诉讼主体资格。业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼的，人民法院应当准许。涉及业主公共利益的信息资料，业主委员会主张要求公开、查阅的，人民法院应当依法准许。

②所谓业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事宜的权利，业主对物业共有部分、公用设施设备相关场地使用情况享有知情权和监督权。

③物业公司对相关信息负有披露义务，但这种披露并非毫无限制，物业公司对涉及业主合法权益有关的信息进行公布应视为履行了相关义务。

带大家了解一下，业主委员会在哪些情况下可作为原告参加诉讼：

①物业公司违反合同约定损害业主公共权益的；业主大会决定提前解除物业服务合同，物业公司拒绝退出的；物业服务合同终止时，物业公司拒绝将物业管理用房和物业管理条例第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；其他损害业主公共权益的情形。

②需要注意的是：业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。物业公司侵害的权益仅涉及单个业主或者部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。

9.部分业主以违反法定程序为由，请求撤销大会决议，人民大院是否应当受理？

彭某是武汉某小区业主，年6月，该小区成立业主大会，年7月，该小区业主大会经选举产生第一届业主委员会并在相关部门备案，年3月21日，该小区业主委员会向小区全体业主发出公告，拟选聘新物业公司，由社区代表和业委会代表在3月23日至27日上门选投。年4月，该小区业主大会决议，甲物业公司得票数过半，业主投票真实有效，由甲公司接管该小区物业公司。年9月，彭某以该小区业委会未依法取得小区业主大多数同意的情况下擅自与甲公司签订物业合同，侵犯小区业主利益为由诉至法院。

①案件争议焦点为彭某是否为本案业主撤销权纠纷的适格原告；该小区业委会与甲公司签订物业合同行为是否违反法定程序，是否应当撤销。

②根据物权法规定，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销，彭某作为小区业主，认为小区业主委员会做出的决议侵害其合法权益，有权提起诉讼。

③选聘物业公司应当由业主通过业主大会的形式共同决定，赞成的业主需专有部分占建筑物总面积过半且人数占总人数过半数，在召开业主大会前，业委会应当提前15天通知全体业主。实际上该小区业委会张贴公告与上门选投仅隔2天，且无法举证证明甲公司得票双过半。因此予以撤销该业委会决定。

行使业主撤销权需要符合以下条件：

①可以提起业主撤销权之诉需要满足两个条件，一是需要为小区业主，二是认为业委会或者业主大会做出的决定侵害其合法权益。

②法院撤销决议是业委会召集程序违法，且没有证据证明业主权利未被侵害的双重原因导致。如果业主大会召开过程中仅程序轻微瑕疵，但不影响业主共同管理权的行使，大会作出的决议也是符合法律规定“人数、面积”均过半或均过三分之二的规定，且能够印证真实性，那么此时业主大会会议作出的决议是业主共同管理所居住物业的结果，应当保护。