莞惠接连调控升级,中山会是下一个城市

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大湾区新一轮调控越来越猛烈！

7月22日，住建部表态：持续整治房地产市场秩序，房价上涨过快城市将被问责。

紧接着7月29日，住建部约谈5城，大湾区中的惠州上榜，要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

图源：南方日报

大家也可以看到，就在今天凌晨（8月9日），惠州连夜发布楼市调控新政！

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各有关单位：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，着力稳地价、稳房价、稳预期，解决好房地产市场出现的新情况新问题，加快构建房地产市场健康发展长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：

一、建立完善房价地价联动机制。优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。合理确定出让地块住宅销售限价，进一步稳地价、稳房价、稳预期。

二、加强新建商品住房预售和价格备案管理。稳定商品住房供应，商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。商品房项目分期申请价格备案的，总建筑面积在5万平方米以下的，须一次性申请；总建筑面积在5万平方米（含本数）以上申请的，每批次的建筑面积不低于3万平方米（尾盘除外）。对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降，坚决防止价格虚高扰乱市场预期。

三、严格房地产开发资金监管。加强购地资金来源审查，严格落实购地使用自有资金规定。对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房地产开发企业，不得参与我市土地招拍挂。加强对企业建设资金监督检查，确保建设资金落实到位。加强预售资金监管，房地产开发企业严格按照有关规定足额缴存和支取预售资金。

四、进一步完善商品住房销售政策。严格审查购房资金来源，严防居民挪用消费贷款、个人经营性贷款等用于购房，禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。严格执行新购住房三年限售政策，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。

五、严格落实配建公建设施。科学合理配置和建设公建设施，提升居住服务品质。配建公建设施须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收和同步交付。对未按规定建设公建设施的，采取停建、停售措施，暂停开发企业及关联企业购地资格。

六、稳步提升住房保障覆盖面。完善住房保障体系，逐步扩大住房保障范围，加强人才住房保障力度。落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔〕22号）精神，有序推动保障性租赁住房建设，逐步解决好新市民和青年人的住房保障。

七、严格规范房地产市场秩序。大力开展房地产市场专项整治，严厉打击捂盘惜售、炒买炒卖、价外加价、发布虚假广告等扰乱市场行为，加大对网络、自媒体等媒介利用虚假统计数据炒作、发布背离“房住不炒”定位信息的惩治力度。加强房地产行业信用体系建设，严重失信企业及其法定代表人纳入“黑名单”管理，停止其市场准入资格。

八、强化联动调控机制。每月调度研判房地产市场形势，及时分析发现新情况、新问题，不断完善和用好政策工具箱。全面压实属地房地产调控主体责任，建立县（区）房地产调控考核机制，确保“一城一策”“一县（区）一策”落实到位，促进房地产市场平稳健康发展。

本通知自印发之日起执行。

除了惠州之外，8月2日东莞出台“莞八条”，取消经营个体户的购房资格、增值税免征2年调整为5年、限售5年等；

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各有关单位：

　　为坚决贯彻落实党中央、国务院构建房地产市场健康发展长效机制的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，切实做好“一城一策”调控工作，及时有效解决房地产市场出现的新情况新问题，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：

　　一、稳控住宅用地出让价格

优化土地竞拍规则。实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，结合竞保障性住房，研究更多灵活组合的方式，强化房价地价联动机制。

　　严格购地主体资格审查。非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买，企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%。

强化购地资金来源审查。建立有效的企业购地资金审查制度，竞买企业需说明购地资金来源并承诺为自有资金，相关职能部门可对购地资金来源进行穿透式核查，确保竞买企业购地资金依法合规。

　　二、强化住房限购措施

　　本通知发布之日起，企事业单位、社会组织以及自然人通过司法拍卖途径购买本市商品住房的，须符合本市住房限购政策要求。

　　暂停向个体工商户销售商品住房。本通知发布之日前已签订商品房认购书、房地产买卖居间合同或房地产买卖合同，并且能提供年8月1日24:00前支付的购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行、支付宝、 　　新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原则作为认定条件：1．在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年；2．在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年。

　　购房人弄虚作假骗取社保证明购买商品住房的，一经查实，撤销其合同备案，已办理不动产登记的，按规定更正撤销。自撤销合同备案或更正撤销不动产登记之日起5年内禁止在我市购买商品住房。

　　三、加强房地产金融管理

　　严格银行业金融机构房地产贷款集中度管理，督导银行业金融机构稳健开展房地产贷款相关业务。健全房地产金融统计指标体系，加强房地产金融监测分析。加强对各种渠道资金违规流入房地产市场的监管力度，严禁房地产开发企业、中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司等违规提供首付贷等购房融资产品或服务。严格执行差别化住房信贷政策，优先支持居民家庭首套刚需自购房需求。严格审核购房人首付资金来源，从严查处消费及经营用途贷款违规流入房地产领域的行为。

　　四、加强房地产税收监管和调节力度

　　加强房地产联动监管和税收监管。对本通知发布之日起交易转让（以网签时间为准）的住房，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。具体为：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。本通知发布之日前未完成房地产买卖合同网签，但已签订房地产买卖居间合同或购房协议，并且能提供年8月1日24:00前支付的购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行、支付宝、 　　五、建立二手房成交指导价制度

　　在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，进一步加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房成交指导价的挂牌价格。

　　六、加强商品住房销售监管

　　加强商品住房预售监管及交易过程管理。建立购房意向登记系统，将商品住房认购环节纳入监管范围。对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等制度，优先保障无房居民家庭购房需求。对意向购房人数超出上市房源套数比例较高的热点楼盘，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。相关实施细则另行制定。

　　七、持续规范房地产市场秩序

　　严厉打击房地产开发企业和中介机构违法违规行为。严肃查处无证销售、捂盘惜售、不明码标价、价格欺诈、套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房、收“茶水费”、虚假广告、捆绑销售、利用不公平格式条款侵害消费者权益、挪用交易监管资金、发布虚假房源及价格信息、协助购房人非法规避房屋交易税费等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。

　　严格实行房地产经纪机构备案制度，落实经纪人员执业资格制度，强化经纪人员实名制管理。推动房地产企业和从业人员诚信经营，将房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业以及相关个人的违法违规信息纳入全国信用信息共享平台，对严重失信企业及其法定代表人、个人纳入黑名单管理。

　　充分发挥职能部门作用，整合资源力量，加强协同配合，提高综合整治能力。加大房地产相关行业组织的协调力度，实施行业联动管理，发挥行业组织协同治理作用。

　　八、完善住房保障体系建设

　　加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。推进住房保障工作创新，建立覆盖住房收入“双困”家庭、新市民、青年人及各类人才的住房保障体系，进一步加强对公共服务行业及重点发展产业的住房保障力度。

　　灵活运用实物保障和货币补贴等方式，有效扩大公租房保障能力。支持住房资源短缺的镇街（园区）按需筹建公租房项目，推动实现职住平衡。加大公租房货币化改革力度，逐步将公共服务行业从业人员纳入货币补贴范围，探索加大对承租市属住房租赁企业房源保障对象的补贴力度。

　　认真贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，完善保障性租赁住房基础制度建设，落实做好国家支持保障性租赁住房建设城市、省保障性租赁住房试点城市工作。科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。坚持小户型、低租金，注重实现职住平衡，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。

　　完善共有产权住房相关制度，合理制定共有产权住房发展计划，因地制宜探索符合东莞实际的共有产权住房的发展路径。

同样8月2日，广州黄埔取消人才住房政策，各类人才在黄埔区可以购房的口子关上；

7月30日，深圳出台新政，两大狠招针对学区房：明确提出推行大学区招生，教育支出逐年只增不减。

湾区城市调控正在不断升级“打补丁”！

惠州连夜出调控

来势汹汹又有弹性

在8月9日惠州出台的调控政策中，可以看到是“限拍+限价+限购+限售”全方位涉及。

重点内容如下：

限拍：土拍实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”，重大失信企业，不得参与；

限价：商品房项目取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源；半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价进行调降；

限购：重点片区（惠阳、大亚湾），外地客第二套限购；

限售：严格执行新购住房三年限售。

同时，惠州也针对新政部分条文做了说明，

“重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房”中的“重点片区”，是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。今后将根据市场变化情况，及时调整重点片区的范围。

从中也可以看出，其实在惠州重点片区外有房，还可以在限购区继续买一套；在限购区内有房，在限购区外也可以继续买，依旧有比较大的灵活性。

特别提到的“严格执行新购住房三年限售政策”，是需在年4月9日零时后购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

而非购买渠道取得的房子，包括新建、继承、受赠、析产、变更、换证等，不受限售限制！

从政策涵盖范围来看，似乎来势汹汹；但从细则来看，又可以看到弹性十足的一面！

中山年调控

近年房价仍在上扬

中山在年3月26日发布过地产调控政策，要点为本地限购3套，外地限购2套，港澳台同胞限购1套。

但总体而言，非中山户籍购买首套房仅需要半年社保或个税，在大湾区各城市中相对宽松！

在年之后，中山房价处于一个稳定爬升的状态，虽然偶有回落，但整体向上，仍然维持在万元以上水平，并在年首次突破1.6万/㎡！

根据全国房价行情网数据，中山最新一手房价格为元/㎡！

而据合富统计的备案价，中山7月TOP10项目，已经全部突破2.2万+/㎡；马鞍岛上三个盘更是突破3万+/㎡，其中保利天汇最高，达3.77万/㎡！

因为马鞍岛面向的主要客户群体主要是深圳客，因此一直也被坊间戏称为深圳在中山的“飞地”！

马鞍岛上面能量价齐飞，原因一是深中通道的利好，以后2小时变20分钟的通勤充满着巨大的诱惑力；

另一方面，也正是因为限购政策方面，相对东莞等其它环深城市来说，较为宽松，吸引了大批深圳人抢房。

中山调控会升级？

看看专家们怎么说！

近期湾区各城市调控动作频频，中山是否会跟上？惠州、东莞等环深城市限购对于中山来说，算不算是利好？

房频君也特意咨询了几位业内专家，看下他们怎么说：

专家观点

植建军中山中原物业顾问公司高级拓展总监

针对今天凌晨惠州发布的楼市新政以及上周东莞出台的“莞八条”，对于中山来说是有压力的。

毕竟中山周边城市都已经陆续出台限购政策，就湾区来说可能还有珠海和江门没出，但估计江门出的几率不高。

至于中山出不出新政，目前来说，比较难判断，虽然周边城市有压力，但在这几个城市中，中山的成交其实并不好，而且价格也是没有太大的变化，所以相对来说未必会有什么政策出来，有也可能只是个补丁式。中山年的限购政策一直也在延续，并且中山年出台这种限购政策力度在整个湾区并不低。

另外，惠州限购有两个特点，一个就是区域化分割，一个就是外来人购买。而中山跟惠州不一样的是，中山区域太大了，它有某些区域的确是非常火，而且成交占比也很多。

中山相对来说它面积比惠州小多了，如果采取像惠州这样的措施，那对整个行业打击会很大，估计是对外来人购买的资格方面会进行修正，更多影响会是在成交量方面。

此外，深圳在月底出台的学区新政，这对中山影响不是很大，因为很多外来客户过来，并不是针对从一个学区来购买的，而且对于中山来说，学区房的概念跟其他城市也会稍有不同，其他城市资源集中度非常高，影响了整体供求结构，从而拉升出现天价学区房，相反，中山学区划片还是更合理一些。

谢仲娟中山楼市资深观察者目前来看，珠江西岸（珠海、中山、江门），还没有政策和限购出台，我个人觉得，中山有可能会跟进，但在步骤上来说，珠海应该先跟进，但如果珠海已经在跟进的情况下，那么中山会是下一个城市。如果中山采取新政加码的话，我猜测，中山会参照惠州那样，部分区域严格要求。对于中山来说，马鞍岛、南朗等临深片区严格要求机会比较大，但不会采取全市限购加码。实际上，惠州限购、东莞新政加码，这可能是对于中山来说，是负面利好。以前限购加码是因为市场实在火热，可能客户在中山还没政策加码之前入手中山，但现在市场比较冷却，如果在这种情况下，还要加码政策，最核心点是对客户入市的积极性打击比较大。那么对于外来客投资置业来看，在怎么样的情况下，才算稳定？先来对比下，东莞松山湖片区以及佛山千灯湖片区，东莞松山湖片区属于深圳客户比较多，自主产业人群也有，所以他们的房价相对比较稳定。同样佛山千灯湖片区，也是一样的，离广州近，比较多广州客，重点是，这些人群虽然是外地人员，但却是真真正正的居住在佛山，这样的话，其实对房价也是有比较大的保障和稳定性。所以在这一轮的政策冲击下，这两个城市的防范意识也是蛮强的。至于中山，如果马鞍岛片区能落实到产业、吸引人口的话，房价也是可以稳定的。郭光喜中山中原首席分析师、战略发展中心总监“莞八条”及“惠八条”对中山的影响还是有的，但不是之前所谓的周边城市调控，中山受益的那种。而是市场下行的心理预期进一步扩散，客户的观望心理加强。近期整个大湾区楼市都比较冷静，包括中山也一样，来访和成交都有明显的下滑，除了受疫情影响及传统销售淡季之外，各城市政府传递出来的信息也加深了市场预期的下行。个人认为中山近期跟风出台升级调控政策的可能性小，主要是目前中山的市场较为稳定，成交量及成交价格没有出现明显上升的情况，这就没有了升级调控政策的现实基础。当然，也不排除政府可能出台“表态”性质的政策，但即使这样，“内涵”也不会太深。至于分区域进行调控，也不是说完全没有可能，但就现实来说，真的可能性很小。一、东部组团的目前来说，房价相对较高的主要就是马鞍岛片区，此片区的特殊定位，决定了它的客户就是外来群体，与中山本地客户属性区别明显。如果要进行调控升级，不管是升级限购，还是启动限售，鉴于目前片区的实际情况，相关的环境及配套要成型落地，都需要一定的时间，这就导致升级调控影响不会太大；二、目前东部组团的市场仍然在合理的范围运行，市场的表现仍然较为平稳。目前要担心的反而是市场预期的下行，导致的客户观望心理的加重。如果此种情况继续加重，可能大家就要作好调整营销打法的准备了。陈清虎世联行珠中江区域总经理从大的方向来讲，国家对这个房住不炒的这个概念其实是贯彻得非常彻底的。所以呢，只要局部的市场出现这种没有朝着这个方向走的这个趋势，实际上国家都会进一步的管控，我觉得这是个常态。接下来，中山会不会出新政加码，就得看下中山的数据的情况，不过对政策实际上大的方向，是比较明确的，也是比较一贯的，这个大众的方针应该会维持相当长一段时间。所以呢，其实对开发商来讲，对于其他的这个从业来讲，实际上都要有这个心理准备。