业主起纠纷,管理者该当何责

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业主起纠纷，管理者“该当何责”?

案例一：某年5月，某小区三楼业主王某在装修时，在卫生间安装卫浴用具时，在下面的楼板上打孔，由于没有密封好，结果造成渗水，楼下的业主秦某找上门来，要求王某进行修复或采取其他办法补救，但王某却说这应由物业解决。于是秦某要求物业公司作出调查和处理。物业公司却答复水是从楼上溢出的，是由于王某的违规装修所造成的，公司不应该负责任。

案例二：某年8月，某住宅小区的一位业主张某住在老式混合结构楼房的底层，顶层一位业主宋某安装了一部分离式空调。由于空调机长时间运转，冷凝器出水像雨一样滴下，溅得四处都是，底层院落无法晒衣，同时晚上滴水声扰得张某一家老小无法休息。业主张某找到安装空调机业主，希望解决此问题却遭到拒绝，张某非常气愤，又找到物业公司，要求其处理，并称其未尽到管理职责，应承担责任。

评析：在以上两个案例中，涉及业主侵权责任的认定，物业管理公司的责任或职责应当怎样界定问题。根据法律的有关规定，结合本案的实际情况，应从以下几个方面对双方的责任认定和划分：

一、业主王某应当承担侵权责任。这是因为业主作为物业专有部分的所有人，原则上有权利处分自己的专有部分的物业，当然包括装饰装修物业的权利。但专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻，业主在进行装饰装修时往往会影响到其他业主的利益，因此法律规定业主在装饰装修时应当遵循一定的原则，禁止一系列严重影响其他业主利益的行为。《住宅室内装饰装修管理办法》第八条规定：“改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。”实际上，王某违反了这一条规定，没有按照防水标准制订施工方案，也未作闭水实验，由于王某不规范的装修，给楼下业主造成损害，所以王某应承担相应的赔偿责任，实际上这也是民事法律中处理相邻关系的要求。

二、物业管理公司如未尽到积极预防的职责和告知义务，应承担相应责任。《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理服务区域内违反有关治安、环卫、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。”可见物业管理公司有一定的制止和告知义务。物业管理公司是否尽到这一义务，要考查其是否做到了以下几点：（1）有健全的装修管理服务制度；（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，对装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门。

三、在案例一中，业主和物业管理公司应该承担部分责任，但责任的具体划分实际上就涉及民事责任承担中的一个重要原则：补充责任原则。补充责任，是指多数行为人就基于不同发生原因而产生的同一责任形式的数个责任，各个负担履行义务，造成损害的直接责任人按照第一顺序承担责任，承担补充责任的人只有在第一顺序的责任人无力赔偿、赔偿不足的情况下才承担相应责任。并且承担责任后可以向第一责任人追偿。在案例一中，业主王某是造成楼下业主权利受到侵害的直接原因，正是由于他的违规装修行为造成向楼下渗水，所以业主王某应当对楼下的秦某承担责任，王某拒不承担责任时，物业管理公司可以在未尽到防范责任和告知义务的的范围内先行承担责任，可以对渗水的楼板进行修复，事后可以通过法律的手段进行追偿，这里要注意的是物业管理公司承担责任的前提是其没有尽到防范和告知义务。

在案例二中，其关键问题与案例一是一样的，从相邻关系上看，顶楼装空调的业主在自己权利实现的同时，不能侵害相邻关系人的权益。由于空调漏水，对楼下的业主张某正常的生活造成了极大的影响，破坏了相邻关系，对此楼上的业主要排除妨碍，使相邻关系恢复到原来的状态，楼上业主应当作为第一责任人承担责任。作为物业管理公司而言，对业主安装空调的行为也有合理引导的义务，为了小区的整体美观和防止对其他业主生活的影响，物业管理公司对业主安装空调的位置、安全等都要有统一的规定，对安装行为进行检查、监督、验收等。如果物业管理公司没有尽到这些义务，直接责任人又能承担责任或不承担责任时，其也应当承担补充责任。

在物业管理服务中，在什么情况下物业管理公司应承担补充责任或者说是间接责任呢？结合自己执业中遇到的一些案例和不同物业类型，笔者认为，物业管理企业应依法承担补充责任，一般有以下情形：

1、业主财产在物业管理区域内遭受他人的非法损害。

业主在小区或其管理的其它物业管理区域内财产遭受非法损害：主要有以下两种情况：一是财产被盗窃或抢劫，包括车辆、室内外的大、小物件、晾晒的衣物等等。从目前的情况看，小区车辆被盗是最为敏感的问题，物业在这一方面要加强防范；二是财产被损坏，包括停放的车辆受第三人损坏，公共设施遭第三人破坏，业主的财产被毁坏等等。有的小区由于建造的比较早，路很窄小，常发生车辆外表受到刮划甚至车辆碰撞的情况。有的物业管理的是露天商场，来往人员很多，常会发生公共设施被损害的情形。以上两种情况，只要直接的责任人无法找到或无力赔偿，物业又有一定的管理上的疏漏，承担相应的补充责任是在所难免的。

2、业主在物业管理区域内受人身伤害。

物业管理区域内发生人身伤害的案件也常见于报端，其起因多是由于鸡毛蒜皮的小事而斗嘴打架或业主之间积怨发生质变而大动干戈。当然也不能排除有一些极端的情况，比如说抢劫杀人、聚众斗殴的恶性刑事犯罪的发生。以上情况都可能会造成业主或住户的人身伤害甚至致死，当然这种伤害有可能发生在业主之间、业主与非业主之间甚至业主与非进行服务工作时的物业服务人员之间。如果物业防范不力，未适当履行物业服务合同约定的安全保障义务，物业要承担相应的民事赔偿责任。