前期物业服务的选择权,也很重要

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物业公司进入小区提供服务的途径？

李玲玉-天竺少女(西游记原版)04:54来自创作者DKEIFHCB

物业公司在大城市常见，可以说到处能见到物业公司的人员。小区门口，保安大叔，保洁阿姨，都是物业公司的人。物业服务也确实方便了业主，但弊端也不少。那么物业公司是怎么成为小区的管事呢？

物业公司的物业服务进入小区，一般通过两个合同：一个是，开发商的前期物业服务合同，另一个是，业委会的选聘合同。

前期服务合同，一般是物业公司和开发商签订的服务合同。小区建成以后，入住率或许不是很高，业委会或许没有成立起来，但是又需要物业公司的服务，小区卫生要搞搞吧，看门的要有人吧，不能外来人员随便进出。所以开发商就会选用物业公司来为小区服务。从实践来看这个时期物业费都比较高，按理说新小区，入住率不是很高，管理投入不是很大，物业费应该低些。不管怎么说，通过这个前期合同，物业公司，拿到了服务小区的第一把钥匙。为后续，拿到第二把钥匙提供了方便。不过，现在如果购房新楼盘的商品房，往往签署商品房买卖合同时，都会有物业公司物业服务合同，两个合同一起签，至于物业公司怎么来的，服务好不好，是不是只收钱不干事，谁也不知道。反正合同拟定好了，签也得签，不签也得签，都是格式条款，没有商量的余地，除非不买房。

选聘合同是业委会和物业公司签署的服务合同。小区入住率高了以后，符合成立业委会条件，成立了业委会，由业委会选聘、解聘物业公司。“选聘”拆开了就是选和聘，既然是选就有挑的过程，既然是挑，那就不只一个物业公司，既然是挑，那就是挑好的。而实际上，就是原物业公司继续服务。一来选聘新的物业公司，再解聘原来物业公司这折腾呀也费劲，所以基本就是原来物业公司，也可能辞退原来物业公司。

所以，物业公司基本通过，开发商选择物业公司，和业委会选聘物业公司两种方式而成为小区的内务府。

前期合同和选聘合同，是物业服务上篇和续篇，一个开发商选，一个是业主委员会选，一个是格式合同，一个是商定合同，一个是找个物业公司，一个是找个好物业公司。所以，也别指望开发商会找到质优价廉、口碑好的物业公司。

既然是两个合同有没有可能冲突？完全有可能。比如服务期限。前期合同约定服务期限，三年，结果两年不到小区业委会就成立了，然后选聘新物业。那等于说原合同没有到期就被终止了，是否算违约？如果算违约，那要是前期合同约定年，是不是年内都不能终止合同？所以，这个不算违约。我国《民法典.物权篇》《民法典.合同篇》都规定了业委会有选聘和解聘物业公司的规定。但是，实际上，是请神容易送神难，多半物业被解聘之后，都不会爽爽快快，要不不撤离，要不就是不交接，更甚者搞点破坏。

这也说明前期物业公司的选择也非常重要，但是它的选择权却是是在开发商手里而不在业主手里，也不在业主委员会手里。

开发商控制物业公司进入，具有得天独厚的优势。没有交房之前，开发商控制小区，自然小区由谁管理是开发商说了算，不是业主，其他人好像也管不着。没交付小区，小区还是开发商的小区，自己找物业公司管理自己的小区，谁又能管的着！

开发商控制前期物业公司进入，却没有太大厉害关系。小区没有交付，没有入住，没有业主，没有活动，也没有卫生要搞，也没有太多闲杂人员进进出出，即使有，派个人看大门就行，也说明交付之前也基本不需要物业服务。需要服务是交付之后，业主入住了，人员活动多了，就需要物业服务了。那交付之后，小区和开发商好像没有关系了吧，那开发商是慈善家吗？是商家，还是赚钱第一。权和钱向来不分家，决定权越大，赚的是不是就多？小区物业选择是公益还是私益？显然是公益，既然是公益，那让私人老板决定，无论从法律还是社会公理都说不通，而前期物业服务合同的规范和责任并不明朗，这就带来了赚钱的可乘之机。所以，前期物业服务合同的平等、自愿、公平也会减少后续物业纠纷的发生。

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