大牌物业公司都来了,还是不满意,难不成要

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01

“物业换了一家又一家，大家还是不满意。”

别的小区说起换物业，业主们满脸洋溢着笑容；到了老沈他们小区，却是一脸愁容。

“现在的业委会，还有部分小区业主，又在琢磨要罢免现任物业。”老沈以及其他邻居百思不得其解，哪有百分百让人满意的物业，大面上能过得去不就得了。

可照眼下这情形，显然部分业主并不这么认为。

老沈居住在钱塘江南岸，一本土小房企开发的小区，年底交付，物业也是该房企旗下。

经验不足、服务欠缺，于是乎，小区业委会一成立，头一件事便是换物业。

没想到的是，换物业这事一开启，就像打开了潘多拉魔盒，糟心事一件接一件。

先是小区业委会被举报有猫腻，要求更换；跟着，新上任的物业公司，又被爆出不作为，矛盾一度激烈到不得不诉诸法院。

之后，便是年复一年的换物业之旅。

去年，好不容易迎来全国TOP级物业公司，老沈想着这下总能有安生日子过了。

哪曾想，因公区维修问题，业委会对第三任物业公司，又有看法了。连带先前细节服务上的小瑕疵，也被不断放大，矛盾再次积聚。

老沈担心的是：这都换了第三家了，以后哪个大牌物业还敢再来。

难不成，真像某些业主说的，索性也别找物业公司了，直接小区业主自治吧。

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业主自治，顾名思义是小区业主按自己意愿治理小区，最高权力机构为小区业主大会。

当前，杭州99%的小区，由物业公司负责日常管理，业委会更多是进行监督。

由此容易产生令行不达，小区业主与物业公司之间矛盾不断，“换物业”也成为各大小区永难禁止的共同话题。

老沈的邻居们之所以萌生“业主自治”的念头，因为杭州多年前曾有过成功范例。

它就是城西的恩济花园。小区年前后竣工，年，因物业公司临时要涨物业费，业委会罢免了物业公司，决定业主自治。

原本，大家就是抱着试一试的心态，结果却超乎预期。

几年前踏进过该小区，园区干净到完全不像是没有物业公司做打理。不仅治理得有模有样，还增加了健身器材、改造了信报箱、提升了绿化。

物业费更是从调价前到0.6元/㎡/月，降至0.5元/㎡/月。

不光是杭州，上海、长沙、广州等城市，数十个小区的业委会，清退了乱收费不作为的物业，实现了业主自治。

有了成功的小区护航，再加上业主自治本身也有法律依据，更是让老沈的邻居们信心倍增。

《民法典》第二百八十四条规定，业主即可委托物业服务企业或其他管理人管理，也可自行管理建筑物及其附属设施。

03

业主自治美则美矣，可在老沈及其他业主看来，过于理想化。

恩济花园是成功的，却不是所有小区都能复制的。

相反，同在城西的景城花园，更像是业主自治的“镜面反射”。

据报道，年，景城花园在没有召开业主大会的情况下，解聘了现任物业，实施业主自治。

此后6年，因自治能力匮乏，小区问题频发。绿化设施无人监管，墙体风化脱落，业主私拉电线等等，最严重的还是消防设施，电梯，以及小区安保。

据悉，小区的消防设施自年起便无人维护，消防栓缺水，设备形同虚设；甚至还有业主在搭乘电梯时，电梯失控从8楼直接掉到地下车库。

一个余户的小区，仅配有3名保安、2名保洁，不仅日常卫生难以达标，小区盗窃案更是频发。

“这还仅是小几百户的小社区，都搞成这样。我们小区有上千户业主，光是日常保洁、安保，工作量都不轻。”老沈感叹。

04

老沈虽然没在小区任职，但作为公司的管理层，他太清楚管理一个小区有多难。

比如，业主最关心的小区保安、保洁、绿化等问题，该由谁来值勤？谁来打扫？谁来维护？

虽然这些工作可以雇佣给外包公司，可由谁签订？对外签署的合同如何保证其合法性？雇佣的费用从哪个账户里出？账户的安全性谁来把控？

这些琐碎、细节的工作，可不是一句“我热心、我无私”就能完成的。光是每年的物业费，就能萌生无数遐想。

业主自治并不代表业主可免费享受服务，恰恰相反，该缴纳的物业费一分不少还得交。

可别小瞧了一年小几千的物业费，一个上千户小区一年的物业费，高达几百、甚至上千万，还不包括其他经营性收入。

这也是为何，各大物业公司纷纷抢占市场，而小区业委会一成立就要对过往几年的小区经营性支出进行彻查。

但凡涉及到资金，人的敏感点会被无限放大。如果说，业主与物业公司之间有矛盾，还能通过换物业解决；可若是业主与业主间相互猜忌，只会让小区更分崩离析。

更何况，很多小区的先天配置，就不具备业主自治的条件。

恩济花园之所以能成功，除了业委会成员尽心尽责外，与小区规模小（不到户）、多层建筑（无电梯）等先天条件，不无关系。

小区规模小，业主意见更容易统一，管理起来更方便；多层建筑，没有电梯、水泵、消防、智能化设备等，维护维保的压力也更轻，相应的支出也更少。

只要业委会负责人踏实肯干，个人品行得到业主们认可，届时有何主张，业主们自然举双手赞成。

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“相比纯业主自治，‘自治+酬金制’的模式更贴合实际。”杭州第三方物业专家娄云林表示。

当下绝大多数小区的物业服务，均为包干制。既业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担。

酬金制是在预收的物业服务资金中，按约定比例或约定数额，提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。

用大白话说，物业约等于业主聘请的“管家”。不但主动权在业主，还更大程度维护了业主利益。

“酬金制”在国外成熟小区，十分普遍；国内最早也是从香港传入深圳。

现实的难点是：更换物业服务模式需全体业主大会同意，对于大体量小区而言，召开一次业主大会并非易事；再加上，大牌物业公司普遍不愿接受这一模式。

“杭州先前就有过成功范例，业主自治的同时，用酬金制聘请专业人士负责小区日常运营。”娄云林指出。

该小区以业委会成员的名义成立物业公司，并聘请职业经理人负责管理。相关人员的工资，从业主缴纳的物业费中支出。

只不过，这一新模式仅在部分小区有施行，并未广泛推广开来。毕竟，绝大多数小区业主，更愿意引入专业大牌的物业公司。

但不论哪一种，都少不了热心业主。